每一次房价调整 ， 都是刚需入场机会，这一机会稍瞬即逝 。然而，*的抄底时机，并非楼市刚刚调整之际，也非房价下跌趋势确立之时，更不是苦等楼市跌到谷底的机会 。楼市调整时 ， 市场情绪游移不定，房价只会来回波动；下跌趋势确立之时，一切才刚刚开始；楼市跌到谷底固然是好 ， 但没人知道真正的底在哪里 。那么，到底什么时候抄底*合适？（推荐阅读：2019年房价走势大局已定！未来5到10年房价走势如何？心里有谱了）
一、历史上的两次大跌
不熟悉历史 ， 就无法认清现在 。在中国20年楼市上行周期里，至少有两次大回调 。*次是2008年，受全球金融危机影响，楼市出现大调整 。这一年，广州房价一度下跌30%，深圳房价*回撤36% ， 而到了2009年河2010年，这两大城市不约而同走出翻倍行情 。（详见《那一年，广深房价大跌30%》）
第二次是2014年，楼市高库存问题突出，一二线城市房价全面回撤，三四线城市成交量萎靡 。直到2015年多轮降准降息齐上阵，加上政策全面宽松，楼市才又重回上升通道 。接着在涨价去库存和棚改货币化的强刺激下，几乎所有城市都走出翻倍行情 。
在中国楼市里，一直都有房价“只涨不跌”的神话 。这两次调整，正是对这一神话的反驳 。显然，楼市运行的真相是：房价涨起来一飞冲天 ， 跌起来也会一泻千里 。买在高点的人，固然不会永远在山顶上站岗，但与后来者相比 ， 承受的风险与获得的*，都不可同日而语 。
二、何时是底？
从现在回望过去，我们或许斩钉截铁，认为*的抄底时机就在2008年和2014年 。但这是后来者思维，没有谁全能全知 。在不确定面前，有两个问题需要回答 。
其一 ， 身处其中，你知道什么时候是底？以广州为例，2007年10月，广州房价攀上阶段性高点11574元 ， 而到了2008年3月，跌到9300元，跌幅为19.6%，随后在4月份迅速反弹回10996元 。但到了2008年年底 ， 房价进一步跌到8000元，跌幅扩大到30%以上 。显然，2008年4月不是底 ， 2008年12月也没到真正的低点，如果房价一下跌就蜂拥而入，被套个20%也不是什么难事 。
其二，市场情绪极度悲观，你敢不敢进去抄底？无论是2008年还是2014年，房价下跌的同时，伴随着土地流拍、降价维权以及房企裁员 。连身在其中的开发商都纷纷收紧扩张步伐，遑论一般购房者 。这个时间点，固然房价已经到了低点，也不会有多少人敢于进场抄底 。除了*盘庞大且不在乎损失的土豪们 ， 大多数人都冒不起这个险 。
三、*的抄底时机
那么，*的抄底时机，是什么时候？*是，在楼市开始复苏时 。
于历史而言，这是2009年四万亿大*正式启动之际，是2015年一年五次降准六次降息全面开动之时 ， 是“楼市去库存”被定为年度任务之际，是“棚改货币化”全面加码之时 。为什么选择这个时机？
【房价跌到什么时候 房价下跌，刚需何时入场】*个原因是，中国楼市是典型的政策市 。当政策放松信号重启时，意味着房价下跌已经触及有关方面所能承受的尺度 。当然，政策放松信号重启，房价未必就能迅速反弹 。因为无论市场情绪的修复，还是宽松政策的落地，都需要时间 。继续看历史，到2014年底 ， 除北上广深之外，全国42个城市全部取消限购 ， 但只有厦门深圳两地房价开始复苏，多地仍在继续探底 。直到2015年一年五次降准六次降息开启之后 ， 二线城市房价才正式步入复苏通道 。而三四线城市 ， 则要看2016年底棚改货币化全面加码之际 。所以，在政策市，跟着政策走是保险选择 。当行政管制与金融管控接连放松时 ， 那就意味着进场的机会到来 。
第二个原因是 ， 右侧交易，在楼市是相对安全的选择 。右侧交易是个股市术语，简单点说就是在上升趋势确立时买入，而不是在下跌趋势加大时抄底 。右侧交易固然买不到*点 ， 但相比于抄底抄到山腰上，则更为稳妥 ， 且更适合刚需 。有人说，刚需无论什么时候入场都合适 。言外之意是，反正用来自住，能够承受风险，即使在高位站岗也不用怕 。这显然是不负责任的论调，为什么*者可以谨慎，刚需就必须一往无前？
相比而言，刚需依靠六个钱包凑齐的首付，比*者手中富余的*更加重要，更难以承受房价大幅回调所带来的冲击 。
所以，越是刚需 ， 越需要谨慎 。
四、现金为王
美国经济学家、《房地产周期百年史》作者霍伊特发现一个有趣的现象 。他在对芝加哥地区100年房价走势进行分析时 ， 发现房地产大周期的年限是18年，而小周期则是三到五年 。这个周期律早已为人所熟知，真正有意思的是另一个发现 。霍伊特说，**多的人，是在危机期间抄底的人，但这些人往往不是专家，而是皮货商和零售商 。因为当房价真正下跌时，专家可能也赶上了低迷时期，手中的流动现金极度匮乏 。
所以 ， 那些在房价暴涨期大肆加杠杆的*者，一旦遭遇房价下跌 ， 不仅自己的现金流会成问题，而且面对两成乃至三成的房价回撤 ， 也会丧失*的机遇 。而在楼市巨轮刚刚调整时就蜂拥抄底的人，也很容易陷入困境 。抄底，*怕的是抄到半山腰，当底真正来临时，手中没有现金可用了 。现金流的重要，于房企而言，也是如此 。2015年到2018年 ， 一众二线房企，通过高周转与高负债，迅速跻身到*阵营 。但形势一旦逆转，高负债就成为损及根本的拖累，轻者伤筋动骨 ， 重者万劫不复 。（详见《活下去！抄底万达一年后，“华南首虎”深陷困局》）
这个时间点 ， 谁有充足的现金流，谁就有疯狂抄底的机会 。
五、春天会来 ， 但先要熬过冬天
虽然春天一定会到来，但不是每个人都能熬过冬天 。以香港为例 ， 从2003年到2018年，香港楼市拉出一条壮观的大阳线 ， 房价翻了7倍有余 。只要在这其中任何一年买入，*都颇为可观 。然而，很多人只知道香港房价涨出天际，却不知道香港房价曾经大跌70% 。从1997年到2003年，香港房价指数从*的102.93下跌到*点的31.77 ， 下跌超过70% 。
换言之，如果你在1997年以200万的价格入手一套住宅，五年过去，这套房子只剩下60万左右的价值 。这时候，房子大幅贬值 ， 但债务一点都没少，就是卖掉房子 ， 也不足以偿还银行的债务 。当时，一夜之间，无数香港家庭沦为“负资产者” 。当然，从历史的大趋势来看，只要熬过这5年，又是朗朗晴天 。房价又会从60万攀升到四五百万 ， 一切乌云都将消散 。
但问题是，当房价跌破首付，资产不断贬值 ， 而银行贷款债务却一点都不少，卖掉房子都不足以偿还债务 。更不用说，房价暴跌的市场 ， 根本就不会有人接盘 。
那几年，“烧炭自杀”成了时常见诸于媒体的热词 。
六、楼市调控逆转的信号
楼市巨轮的调整 ， 从来都不是一蹴而就的，它需要反复的试探与确认，由此也带来市场情绪的起起落落，乃至房价本身的震荡 。在此期间 ， 由于利益因素的存在，各种小道消息也会甚嚣尘上 。取消限购的谣言满天飞，呼吁政府救市乃至放水的声音一直都不缺乏，“楼市爆出大消息”之类的标题党更是甚嚣尘上 。当这些现象出现时 ， 并不意味着楼市调控发生逆转，而是有些人希望调控发生逆转 。真正的放松信号，从来都不是一些从业人员的鼓吹与蛊惑，而需要实质性的政策落地 。
就常规而言，楼市真正的宽松只有两个：一是降息以及放水重启，二是限购陆续取消以及其他调控政策次第松动 。放水能否启动，受制于贸易争端能否平息、美联储加息进程是否收缩；限购及限售会否取消，则取决于经济基本面和金融风险压力 。如果外界大环境没有太大变化，内部的政策调整就无从谈起 ， 楼市冰封的期限只会进一步延长 。
总之，不要被标题党蛊惑，也不要被市场的纷杂信息误导，拿好现金，等待时机 。（文章来源于：凤凰财经）
