第四章 前期物业管理
第二十八条 本条例所称前期物业管理， 是指业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理 。
第二十九条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业对物业进行前期管理， 并向物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门备案 。
建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则， 通过招投标方式选聘物业服务企业 。 投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积低于三万平方米的， 经县(市)区住房和城乡建设行政部门同意， 建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业， 并向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案 。
建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业合同， 并在物业管理区域内公示 。 前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件 。
前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准 。 前期物业服务收费标准由双方约定， 按照规定实行政府指导价的， 应当按照政府指导价的有关规定执行 。
前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同的， 建设单位应当重新选聘物业服务企业 。 重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应当与物业出售前公示标准一致， 并告知全体业主 。
县(市)区住房和城乡建设行政部门和街道办事处、乡镇人民政府应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业 。
第三十条 建设单位应当在销售(预售)物业之前， 制定临时管理规约， 作为物业买卖合同的附件， 在取得物业销售(预售)许可前向县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府备案， 并在销售场所公示 。
临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理， 物业管理区域内环境卫生和秩序的管理， 房屋外观的维护， 业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定， 但不得侵害物业买受人的合法权益 。
物业买受人认为临时管理规约侵害其合法权益的， 可以申请县(市)区住房和城乡建设行政部门处理 。
市住房和城乡建设行政部门应当制定临时管理规约示范文本 。
第三十一条 物业服务企业应当按照前期物业服务合同约定的收费标准收取前期物业服务费 。 物业交付给买受人的， 由买受人交纳;尚未交付给买受人的， 由建设单位交纳 。
建设单位送达书面入住通知后， 物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的， 视为交付， 其物业服务费由建设单位垫付， 物业买受人办理房屋所有权证时， 由物业买受人返还建设单位垫付的费用 。
建设单位限定物业买受人办理收房手续的时间不得少于三十日 。
第三十二条 建设单位销售(预售)物业时， 应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施， 并在物业买卖合同中予以明示 。
物业交付前， 参与联合验收的部门应当征求供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等相关专业单位意见 。 建设单位应当按照有关规定将验收合格的共用设施设备移交给相关专业单位负责管理， 相关专业单位应当及时接管 。 验收不合格的， 建设单位应当继续负责管理并按照要求进行整改 。 有关共用设施设备未移交相关专业单位管理的， 不得将物业交付使用 。 物业交付时， 建设单位应当将有关共用设施设备移交相关专业单位管理的情况予以公示 。
相关专业单位接管后， 应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护， 确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用 。
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