从门可罗雀到车水马龙去深圳龙岗万达( 二 ) _万达

可以说，深圳龙岗万达广场以高分通过了来自消费者和商户的考验，向市场充分呈现了第四代万达广场强大的产品力与魅力。
02 打造城市新消费地标
一个商业中心影响一座城。
作为焕新城市消费力与活力的主力军，商业中心的发展关乎一个城市的商业环境、消费休闲方式和投资环境，甚至关乎一个城市的社会经济发展。
深圳龙岗万达广场所在的华南城，项目总规划建筑面积约260万平方米，体量大致和365个足球场相当。在线下建材交易的黄金时代，这座包含7个交易广场和大厅的工业原料城，每一天都是熙熙攘攘，人来人往。近年来，在电商平台冲击下，建材城不复往昔盛况，整个区域也陷入沉寂。
旧时光一去不返，新时代呼啸而来。存量商业地产如何在城市更新与区域功能转换时代里寻求转型与新生，这并非华南城一家要面临的升级课题，而是整个中国存量商业地产要解决的时代命题，甚至关乎生死存亡。
据东方证券数据，近年来，中国商业新开工面积及竣工面积逐步减少，购物中心面积规模增速整体呈下降趋势，购物中心正全面走向存量市场。截至 2020 年末，中国购物中心存量规模 4.4 亿平方米，城镇人口口径人均购物中心面积接近 0.5 平方米，与日本 2017 年同口径接近。
全面走向存量市场的另一面，是出租率的下滑和空置率的上升。根据世界著名市场研究机构弗若斯特沙利文分析报告显示，2015年至2020年，中国出租率低于70%的商业广场数量由6662家增加至9606 家，复合年增长率为7.6% 。预估到2025年，出租率低于70%的商业广场数量将达到12090家。
实际上，存量物业的升级改造也是一个全球性课题。在这方面，典型项目如英国西伦敦的传统港口与码头作业区，经过改造升级成为新的商业中心的金丝雀码头区域。也有泰国曼谷湄南河边旧改而来，囊括了各地风情成为国家旅游打卡地的暹罗城。
金丝雀码头和暹罗城的共同之处，一是大，金丝雀码头占地达33000亩，暹罗城的建筑面积则超过70万平方米；二是引入全新商业业态，打造以购物和休闲为主要内容的消费新地标。
某种程度上，万达对华南城的改造提升思路，与金丝雀码头和暹罗城有异曲同工之处。面对超过30万平米的华南城4号馆，万达通过功能定位、规划设计、商业业态和科技管理四大创新，围绕生态自然、时尚科技、人文艺术三大核心主题，精心打造7大内容和场景完全不同的主题空间，把龙岗万达打造成实体商业新物种。熟稔商业法则的万达，根据商业购物中心更新迭代的趋势，最终把这个新物种定义为“第四代万达广场” 。

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开业后的龙岗万达一举改变了整个深圳华南城的风貌，成为龙岗区域乃至深圳的新消费地标。华南城附近的市民吴先生表示，“以前，晚上八点以后这里一片漆黑；现在，晚上十点过后，万达（龙岗万达广?。┱饫锘故侨饶址欠?。”
03 轻资产让梦想照进现实
模式决定出路。深圳龙岗万达广场是万达与华南城之间轻资产合作模式的产物。换句话说，这也是集第四代万达广场与轻资产模式于一身的代表作品。

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2015年起，万达开始对外输出品牌和管理，加速轻资产万达广场的推出。截至今年6月30日，万达在管商业广场中，独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%；万达旗下储备的162个商业项目中， 133个为轻资产运营模式，占比82.1% 。截至2020 年12月31日，万达是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。