从低产茶园的状况，可分为衰老茶园和未老先衰的茶园 。衰老茶园的形成原因主要是茶树自然衰老 ， 茶芽萌发率低 。未老先衰的茶园主要是管理粗放，没有进行科学定型修剪或轻修剪，采摘不合理，强摘早采，并且建园基础差等原因所形成 。具体讲，要从茶园密度、茶树生长势、茶园土壤和水土保持几个方面来分析 。【低产茶园的形成原因 茶叶单产低的原因】
1．建园基础差
我国50年代-60年代发展的茶园，只注重数量，而忽视质量 ， 如开垦翻土过浅，施用基肥不足，没有修筑梯田，土壤基础条件差，种植密度不够等 。造成茶园水土流失严重，土层浅薄板结，通气和保水性不良 ， 水、气、热不能得到充分调节，土壤营养不足，肥力水平低 ， 茶树生长衰弱 。有的坡地茶园跑土、跑水、跑肥，茶树根系裸露，吸收根少，影响地上部分的正常生长，茶叶产量低 。
2．茶园管理水平低
管理不善也是茶园衰退的主要原因 ， 有些茶园未按标准作定型修剪，施肥量不足 ， 且施肥时间和分配比例不当 。生产茶园只顾采茶忽视投入 ， 采摘过度，营养供应不足，减少叶层厚度 ， 削弱再生能力 。中耕除草不及时，植后多年未曾深翻改土，病虫害预测和防治跟不上，影响茶树正常生长，导致茶树未老先衰，形成低产 。
3．茶树生长势衰退
我国的低产茶园 ， 大部分树龄长，其生理机能呈现衰退现象 。树冠新梢因供给营养不顺利，持嫩性差 ， 易老化 。骨架枝多呈灰白色，分枝纤细，育苗能力差，新芽节间短小，易成对夹叶 ， 采摘期短 。茶蓬面无用枝条密集 ， 新生叶片稀疏，叶层薄 。据调查，衰老的茶树，叶层厚度只有10厘米左右 。叶色黄而无光泽，光合作用差，生产量低 。
