当前 , 尽管市场需求出现恢复迹象,但房地产投资和开发建设仍在下降 , 市场整体处于调整期 。专家表示,稳定房地产市?。U虾透纳泼裆? ,仍需继续努力 。
需求仍存不确定性
今年以来,房地产市场需求稳步释放 。前4个月,销售面积、销售额均出现积极变化 。其中,商品房销售面积同比下降0.4% , 降幅较一季度收窄1.4个百分点,住宅销售面积增长2.7%;商品房销售额同比增长8.8%,增速比一季度加快4.7个百分点,住宅销售额增长11.8% 。
同时,新房市场回升幅度逐步反超二手房市场 。“前4个月,销售额增速继续快于销售面积,表明新房成交同比涨幅更大 。”民生银行首席经济学家温彬说 。
需求回升主要受两方面因素影响 。“政策效应逐步显现,前期积累的需求得到释放 。”国家统计局新闻发言人付凌晖说 。以住房信贷政策为例,从总量看,今年一季度个人住房贷款月均发放额约5900亿元,比去年四季度月均发放额多1900亿元 。从价格看,今年以来 , 多地首套房贷款利率进一步下降 。中国人民银行数据显示,3月份个人住房贷款加权平均利率为4.14%,较去年同期下降1.35个百分点 。
“不过,住房销售的可持续性仍待观察 。”温彬说,4月份住户部门中长期贷款减少1156亿元,一定程度上出现缩表现象 。
投资信心有待恢复
由于市场销售回升,房地产开发企业到位资金情况有所改善 。今年前4个月,房地产开发企业到位资金同比下降6.4% , 降幅比一季度收窄2.6个百分点,其中定金及预收款增长4%,个人按揭贷款增长2.5% 。“境外债券市场的信心也逐步恢复 。”央行货币政策司司长邹澜说,一季度房地产企业境内债券发行1500多亿元 , 同比增长超20% 。
也要看到 , 房企预期依然偏弱 。前4个月,全国房地产开发投资同比下降6.2%,降幅较一季度扩大0.4个百分点 。此外,房屋新开工面积同比下降21.2%,其中住宅新开工面积下降20.6%;房地产开发企业房屋施工面积同比下降5.6%,其中住宅施工面积下降5.9% 。
“房屋竣工面积增速有所加快,说明房企的重心是加快竣工、促进销售回款,但对新项目投资意愿不足 。”温彬说,前4个月,房屋竣工面积增长18.8%,其中住宅竣工面积增长19.2% 。
此外,个别上市房企陆续暴露风险,也在一定程度上影响了预期与投资信心 。近期,个别上市房企面临退市风险 。与此同时,部分民营房企的资产负债表亟待修复 。
“4月份以来,随着前期积压的住房需求释放,部分城市的市场热度有所下降 。预期有所下调 。”付凌晖说,下阶段,随着经济恢复向好、稳定房地产市场政策显效、市场预期好转,房地产市场有望逐步企稳 。
推动长租房市场建设
业内人士表示,接下来,既要做好出险房企的化险、纾困工作,也要增加保障性租赁住房供给,推动长租房市场建设 。
目前 , 房企化险工作正有序推进 , 并迎来新的结构性货币政策工具支持——房企纾困专项再贷款 。
根据人民银行印发的《关于向全国性金融资产管理公司发放再贷款支持房地产纾困的通知》,房企纾困专项再贷款的额度为800亿元,按照正向激励、市场化原则,采取“先支后借”的直达机制,支持金融资产管理公司于2023年底前并购受困房企的存量房地产项目 。
化险、纾困工作不仅关乎房企自身,更关系着房产按期交付、农民工工资发放、上游材料供应商账款支付、相关理财产品兑付等一系列问题 。“在纾困过程中,要帮助问题房企恢复造血功能 , 为其量身定制纾困方案 , 从而推动房地产行业实现风险出清和良性循环 。”中国东方资产管理股份有限公司相关负责人说 。
保障性租赁住房的供给力度、长租房市场的建设力度也将继续加大 。央行已设立额度为1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”,采取“先贷后借”直达机制,按季度发放,支持相关金融机构于2023年底前,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款 。
【投资信心有待恢复 投资信心有待恢复什么意思】“工商银行密切跟进8个试点城市实施方案的落地情况,积极给予融资支持,目前已在济南落地首笔‘租赁住房贷款支持计划’的贷款投放工作 。”中国工商银行公司金融业务部相关负责人表示,下一步,将积极探索长租房市场金融服务,运用政策性金融工具,按照市场化原则,为试点城市的经营主体收购存量住房提供长期贷款支持 。(采访人员 郭子源)