《上海市发展公共租赁住房的实施意见》政策解读
( 2021年04月26日)
市政府转发原市住房保障房屋管理局等六部门《本市发展公共租赁住房的实施意见》(沪府发〔2010〕32号)于2020年6月30日到期 。按照规范性文件修订工作相关要求 ， 市住房城乡建设管理委、市房屋管理局会同市发改委、市财政局、市规划资源局、市税务局对《实施意见》进行了修订 。
一、修订的基本思路
《实施意见》出台10年来，总体实施情况较好，实现了解决阶段性住房困难和房源循环使用的政策设计意图，保障了一大批为上海经济社会发展服务的青年职工和引进人才 。文件基本能够适应本市公租房建设筹措和供应管理实际需要，整体框架结构和基本制度安排不作调整 ， 修订工作主要结合国家和本市近年来对公租房进一步规范发展和高质量发展的相关要求，根据以下基本思路进行局部修改和补充：
【《上海市发展公共租赁住房的实施意见》政策解读】一是 强化公租房精准分配导向，重点保障教、科、文、卫等公益性事业单位以及环卫、公交、快递、家政等为城市运行和市民生活提供基础性公共服务的行业企业一线职工 ， 一般市场化、竞争性企业职工逐步引导至市场化租赁住房解决居住问题，实现公租房与市场化租赁住房错位发展、有机互补 。
二是 以保障对象的租赁需求为导向，进一步完善公租房户型配置、丰富产品层次，一方面适当放宽套均面积上限，更好满足人才类对象、二孩家庭等居住需求;另一方面增加公租房拆套合租和宿舍型房源配置 ， 满足公共服务行业一线职工就简住宿需求 。
三是 进一步提升公租房管理服务便民水平，优化简化公租房申请条件，并把公租房申请审核“一网通办”、减少申请材料、市筹公租房申请审核“全市通办”、租赁合同网签备案等便民利民的改革成果在政策修订中予以体现 。
四是 进一步加强公租房精细化管理，在智能门禁技防应用、闲置区筹公租房跨区统筹使用等方面加大探索创新力度 。
二、修订的主要内容
根据上述基本思路，《实施意见》主要新增和实质性修改的内容如下：
1.结合市民居住条件改善的发展趋势，二孩政策放开以来家庭人口增加对增大户型的需求，以及增量公租房主要在商品住房配建房源中安排的实际情况 ， 根据基层公租房运营机构的反映和建议，二/(二)“房源要求和标准”一段中成套建设的公共租赁住房套均建筑面积标准从“一般控制在40-50平方米”调整为“一般控制在60平方米以下”，以利于增加二居室房源的配置 。
2.为及时解决新来沪入职人员阶段性住房困难 ， 根据用人单位和职工普遍呼吁 ， 适当优化公租房准入条件中居住证、社保年限两项条件 。原文件三/(一)规定的准入条件“一是具有本市常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限;二是已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同”修改为“一是具有本市常住户口，或持有《上海市居住证》;二是已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同，并依法缴纳各项社会保险金” 。原文件中规定的住房困难准入条件不作修改 。
3.结合公租房聚焦重点行业精准分配和提高分配效率等管理要求 ， 三/(三)“配租供应程序”一段中增加规定：“强化公共租赁住房精准分配导向，对教育、科技、文化、卫生等公益性事业单位以及环卫、公交、快递、家政等为城市运行和市民生活提供基础性公共服务的行业企业职工适当倾斜 。”“各区配租剩余的区筹公共租赁住房，闲置超过一年的 ， 可通过‘市区联手’方式，由市住房保障管理部门协调安排跨区配租 。”
4.结合公租房信息化、智能化、精细化管理要求，在三/(四)“信息系统和信息平台”中规定：“市和各区住房保障管理部门、各公共租赁住房运营机构健全完善公共租赁住房信息系统和信息平台建设，实时发布和动态更新房源信息，并与市大数据中心信息平台互联互通，推进公共租赁住房申请受理‘一网通办’，不断提升市民申请公共租赁住房的便利性 。”在四/(三)“规范租赁行为”中增加规定：“出租单位与承租人应通过全市公共租赁住房租赁合同网上签约系统办理租赁合同网签备案手续 。”在四/(四)“强化供后管理”中增加规定：“加强对违规违约行为的技术管控，发展应用智能门禁 。”
5.根据市、区物价部门已不对公租房租赁价格进行备案以及市筹公租房租赁价格一般报市房管局备案的实际情况，经市发改委(市物价局)同意，四/(一)“合理确定租赁价格”一段中公租房租赁价格备案部门由“住房所在地的区(县)物价部门和住房保障部门”修改为“同级住房保障管理部门” 。
6.五/(一)“政策支持”一段，根据原文件出台后国家和本市对公租房支持政策的调整变化相应修订 。其中供地支持政策表述为“公共租赁住房建设用地可采用划拨、协议出让、租赁或作价入股等方式取得 。”财政支持政策表述为：“政府可通过资金支持、实物房源划转等方式，支持公共租赁住房运营机构发展 。”税收支持政策表述为：“公共租赁住房建设、筹集和运营 ， 享受国家规定的税收优惠政策 。”另外，针对基层反映部分公租房项目生活垃圾处理按照单位生活垃圾处理收费的问题，经市发改委(市物价局)、市绿化市容局同意 ， 增加规定：“公共租赁住房生活垃圾处理收费按照居民生活垃圾处理收费相关规定执行 。”针对疫情期间基层反映一些公租房项目未全面纳入属地社区管理造成申领口罩难等问题，经市民政局同意，增加规定：“属地街道(乡镇)积极组织各项便民利民服务和社区志愿服务，切实提升公共租赁住房小区居住品质 。”
修订后的《实施意见》自2021年5月1日起施行，有效期至2025年6月30日 。2020年7月1日至2021年4月30日的公租房管理工作参照《实施意见》执行 。
下一步，市房屋管理局将根据修订后的《实施意见》 ， 修订《市筹公共租赁住房准入资格申请审核实施办法》;各区也将根据修订后的《实施意见》，相应修订本区区筹公租房准入标准等规定 。
