易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 由于需求和动力都面临着一定的调整 ， 对于三四线城市的楼市来说 ， 降温是大概率事件 。（推荐阅读：2019年楼市走向如何）
只有当潮水退去 ， 才知道谁在裸泳 ， 楼市亦如此 。
三四线矛盾的“刚需”们
刘宏是眼睁睁看着房价涨上去的 。
他告诉采访人员 ， 大涨发生在2016年年底 。那时他刚刚毕业 ， 清楚记得有一家新盘价格是4400元/平米 。
“我身边的朋友就有16年买房的 ， 一般都在五千左右 。现在他们的房子都涨到一万了 。”
现居北京的张强（化名）就是这样一位享受到三四线城市房价上涨的“幸运儿” 。2016年年底 ， 出于*考虑 ， 他在老家聊城市以5800元/平米的价格购入了一套140平米的住宅 ， 现如今每平米已涨价至1.3万元 。他表示 ， 如果能在16年年初买就更好了 ， 因为那时价格更低 。
据采访人员了解 ， 聊城市位于山东省西部 ， 产业结构以第二产业为主 ， 2017年城镇居民人均可支配收入为25231元 ， 农村居民人均可支配收入为12415元 。在2016年的棚户区改造工作中 ， 聊城市坚持缩短安置周期 ， 大力推进货币化安置 。
有关官员曾公开表示 ， 聊城市政府要求每个县货币化安置率不低于50% ， 有条件的要力争达到* 。2016年9月底全市完成货币化安置率67.7% ， 其中高唐县、阳谷县和度假区货币化率达到* 。
事实上 ， 货币化安置有利于满足棚改居民对住房的多方面需求 ， 是房地产去库存的有效措施 。但在一定程度上 ， 棚改货币化也导致三四线楼市火爆了起来 。
然而 ， 刘宏表示 ， 聊城的平均工资在3000-4000元之间 。“我目前开一个小饭店 。以公务员、在编小学教师为例 ， 每月税后工资为4000多元 ， 若按照这种工资水平 ， 连每个月的月供都偿还不起 。”
严跃进认为 ， 一般来说 ， 从收入水平看 ， 类似城市都不足以支撑5000元以上的房价 。但实际上此类城市很多房价都破万了 ， 所以单纯从收入水平看 ， 已经明显偏离了房价收入比的合理水平 。
他告诉采访人员 ， 在实际过程中存在这样一种情况 ， 类似城市过去房价没大涨 ， 所以购房者对于本地的房产认购也不会太关心 。但若是后续其他城市的炒房者进入此类城市 ， 房价开始上涨 ， 那么相对沉默的楼市就会突然活跃起来 ， “这个时候追涨的情绪会很强 ， 部分有房的购房者 ， 通过卖一买一 ， 相对是可以承受更高的房价的 。”
而在房价过万的三四线城市中 ， 观望族同样不少 。李晔（化名）在聊城市房价处于8000元/平米的时候就想买房 ， 但一直在观望 ， 直至房价破万 。他坚持认为 ， 在工资水平并不高的情况下房价一定会下降 ， 下降后他再考虑入手 。
“目前的房价确实是高点 ， 我认为未来房价会下降 ， 但政府拍地、楼王频出 ， 近两年楼面价格都挺高的 ， 应该不太可能回到两年前的价格了 。”刘宏说 。
房价大概率降温 ， 聊城的案例 ， 只是三四线城市房价大幅上涨的缩影 。
易居房地产研究院于11月底公布的《100城住宅价格报告》显示 ， 三四线城市1万元以上均价水平已持续了15个月 。2018年10月 ， 包括宜昌、日照和北海等三四线城市房价同比增幅较大 ， 增幅分别达到了54%、42%和39% 。
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