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编者按：每个时代，每个行业 ， 都会有一条正确的坡道 。
2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战，出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路 。
为了检视过去及展望未来 ， 观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？
与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度 ， 解读中国经济与各行各业的未来机会 。
观点网 作为港交所首只以物流地产资产为主的REITs，顺丰房托自申请上市就获得了支持，不仅实现快速过会，还引入东方资管及加拿大背景的投资基金作为战投 。
从2021年5月17日挂牌破发开始，顺丰房托便基本处于估值走低的状态 。
截至2023年1月4日，该基金报收3.01港元 ， IPO以来跌幅录得39.56% 。受估值拖累，顺丰房托年化分派收益率达到8%，是目前收益率最高的仓储物流类REITs之一 。
另一边厢，是方兴未艾的内地基础设施公募REITs市场 。
就在顺丰房托上市后不足半个月 ， 首批9只REITs正式启动发行工作 。在政策支持下，越来越多企业参与这场资产证券化热潮，嘉实京东仓储基础设施REIT获批后，沪深两地交易所将累计有25只REITs 。
相比于顺丰房托 ， 内地发行的基础设施公募REITs更受投资者追捧，比如下半年华夏基金华润有巢REIT网下认购倍数高达213.24倍 。同时截至1月4日，已上市的24只REITs经历回调后仍录得IPO以来平均14%的涨幅 。
于不同的节点做出的不同抉择 ， 最终会酝酿出不同的结果 。
尽管二级市场情绪暂未对顺丰房托实质经营产生影响，该基金亦在积极寻求物流地产风潮下进一步扩大内地新经济资产组合，但估值问题仍形成了一道枷锁，限制了发起大型收购的空间 。
股价与资产
顺丰房托自2021年2月10日首次向港交所递交招股书，4月23日便迅速获得批准 。同年5月5日起招股 ， 计划发售5.2个基金单位，10%用作公开发售，共计集资约25.896亿港元 。
至2021年5月14日招股结束，顺丰房托最终定价4.98港元，香港公开发售认购倍数约5倍，国际配售认购倍数约3倍 。投资者参与热情不高也预示了登陆资本市场的走势，3天后该基金上市破发，低开4.49港元，较发售价跌约9.84% ， 而收盘报于4.17港元 ， 较发售价跌16.27% 。
为此 ， 顺丰控股董事长兼顺丰房托主席王卫曾在2021年年报表态：“虽然上市后出现的股票市场调整对顺丰房托的基金单位价格表现造成影响，但我们坚信顺丰房托可取得长期可持续增长 。”
从经营情况看，顺丰房托基本达到了主席所提的可持续增长目标 。2018-2020年旗下香港、佛山、芜湖三个物业录得收益年复合增长4.4%；2021年上市后录得收益2.44亿港元，主要由于记账时间为4月29日至12月31日 ， 若以2022年月平均收益测算，完整年度收益或有望突破3.6亿港元 。
2022年上半年，得益于现有租户持续扩大租用面积，加上顺丰控股占用整个投资组合可出租面积的78.8%，顺丰房托的经营表现有所改善 。
期内，该基金录得收益1.98亿港元 ， 受公允值增加2.10亿港元的影响 ， 净溢利（分派2021年收益前）约达2.75亿港元 。
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