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（_原题为：“提前还房贷”为啥又掀高潮？）
只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就一直会存在 。
李宇嘉
近段时间，“提前还房贷”又掀起了高潮 。有朋友告诉我，最近他发年终奖了，计划提前还房贷，但没想到，手机银行APP直接关闭了申请提前还贷的功能 。据悉，有的银行可以在手机上申请该功能 ， 但放出的号很少 ， 每天点进去都显示预约已满 。到柜台办理，要么窗口很少、要么排好几个小时 。即便预约到的 ， 也要等待2-3个月 。另外，提前还贷普遍要缴违约金 。
事实上，提前还贷潮贯穿2022年 。2023年年初，为啥“提前还贷”又掀起高潮？一方面，2022年到现在，尽管房贷利率下降了1个百分点左右 ， 但对老百姓而言，利率还是很高 。已经发放的房贷，利率大部分要在5%左右 。特别是，2016-2021年，商品房市场在高位运行，那时的房贷利率普遍在5%以上 。问题是，现在存款和保本理财的利率，普遍低于3% 。
比如，5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零?。?3%（整存整?。?。此前收益比存款高的货币基金，其收益在2022年比存款利率还要低 。在老百姓眼里，过去银行理财一直是没有风险的，但现在也大幅度波动，甚至出现负收益 。相对收益更高的资管产品，亏损本金的现象也在2022年不断出现 。没有比较就没有伤害，如此一看，房贷利率就很高了 。
记得在2014-2017年，那时创业创新风起云涌、地产一年上一个台阶 ， 社会融资需求很旺盛，金融环境也很宽松 ， 金融机构大量发行各类融资产品，老百姓随随便便就能找到6%-10%的投资品种，而且多是刚性兑付的 。所以，即便那时房贷利率在5%以上，也是相对便宜的 。因此，那会儿大家买房时，都想多申请房贷、少给首付，结余的存款搬家到了理财和资管 。
现在 ， 情况不一样了，房贷利率变高了，理财收益走低了，自然就会发生从“尽量多申请房贷”到“争着提前还贷”的逆转 。近期，理财收益一度大幅度下滑，甚至出现破净的情形，更是引发了大规模的赎回 。回到存款账户上的钱怎么处置？老百姓是聪明的，简单的加减法算得很清晰了，提前还贷是最好的选择，等于变相理财 。而且，还有一个非常重要的触发因素，就是近期房贷利率动态调整 。
根据央行政策，70个大中城市中，有38个城市的首套房贷利率在2023年不设下限了 。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市 。全国还有200多个地级市，这些城市大部分的房价在下跌 。由此 ， 未来全国绝大多数城市的首套房贷利率取消下限 。对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显 。这时 ， 要么还贷款，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷 。
对银行来说，近年来对实体贷款利率明显走低，2022年下降了34个基点 。国家还要求利率更低的中小微贷款占比不低于30% 。由此 ， 房贷就是优质资产了 。同时，2022年居民存款同比多增近8万亿 ， 包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金，大部分成为定期存款 。资金成本在增加，增量房贷申请在下降 ， 存量房贷被提前还贷，银行收益自然受冲击 。
2021年上半年，老百姓“排队等待放贷款”，现在却是“排队等待还贷款” 。一年多的时间 ， 发生如此大的反差，大背景就是对楼市的预期发生逆转 。过去 ， 百姓普遍认为房价会上涨 ， 资产收益远大于房贷利率调高的成本，大家对房贷利率不敏感 。现在 ， 对房价的预期逆转了 ， 房子的成本也全面显现 ， 包括房贷、物业、折旧等等，这也是近期楼市低迷的根源之一 。
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