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作者 | 曹安浔
中国房地产行业的2022年，注定是极其特殊的一年 。
12月31日，一年一度的丁祖昱跨年演讲如约而至 。自2016年始，丁祖昱的跨年演讲已举办七届，是房地产行业辞旧迎新的一场盛会 。
今年的主题是 “新路” 。但丁祖昱开场一句“行业规模重回2015年”，却奠定了稍显沉重的基调 。作为易居企业集团CEO，丁祖昱深切感受到了2022年楼市的艰难与悲情 ， 亦想传递乐观给整个行业 。
回首2022年，最大的一个变化是行业规模大幅萎缩 。丁祖昱表示， 2022年度全国商品房销售面积为13.6亿平方米，同比下降24.02%，销售额为13.3万亿元，同比下降26.92% 。
从销售面积来看，这差不多回到了2015年的水平，2015年全国商品房销售面积为12.8亿平方米 ， 销售额为8.7万亿元 。此后，市场连年走高，并在2021年达到顶峰，创下全国商品房销售面积17.9亿平方米、销售额18.2万亿元的历史新高 。
然而到了今年，市场迎来了负增长，销售金额同比大降近30% 。这也是销售金额2014年以来的首次负增长 。
从城市来看，过去一年 ， 除了上海正增长外，各大中城市商品房销售规模普降，百城销售降四成，尤其重庆、武汉、宁波、杭州、长沙等城市行情冷淡 。
一二手房房价开始下行，一线城市二手房市场低迷，北上广二手房成交规模重回三年前，深圳则跌至2016年以来最低 。
豪宅市场也寒风阵阵 。丁祖昱表示：“虽然一手豪宅的打新逐利仍在延续，但二手豪宅市场已经一落千丈，有的房价甚至下跌30%” 。
销售低迷，连带着土地市场一片惨淡 。
2022年，全国土地成交建面下跌四成至14.44亿平方米 ， 成交金额下跌三成至4.73万亿元 。一线城市表现好于大市 ， 2022年一线城市土地成交面积占比增至3.1%，成交金额占比增至18.9% 。丁祖昱表示，成交更多集中到了北京、上海、深圳、杭州 。
在整体行业不景气之下，2022年前11月百强房企销售额下降40%，百强房企销售门槛降低至101.3亿元，为四年来最低 。千亿房企锐减一半 ， 截至11月末，仅有19家，回落到2017年水平 。
房企融资总体也不乐观 。百强房企2022年融资总量腰斩 ， 连带着拿地总量下降六成，拿地金额仅为3.2万亿元，新增建面1.2万方 。当此之时，城投公司积极托底，拿地金额占比不断走高 。
面对房企当下的境况，丁祖昱呼吁道，利好政策“三箭”齐发还不够，仍要多管齐下托底房企 。
辞旧迎新之际，丁祖昱却难言乐观，他预测，未来十年，住房总量需求将回落至100亿平方米左右，平均每年约10亿平方米 ， 这意味着将在今年的基础上继续下降 。
随之而来的是，房地产开发新模式将被重构，主要涉及未来项目封闭制、预售制度、融资透明度、房企分类管理四个方面 。
不过，丁祖昱亦在努力给行业注入一些信心 。
丁祖昱指出，下半年“政策底”已现，第四季度开始，楼市止跌回稳，市场底也已经出现 。
“整个2023年楼市政策将保持宽松，明年上半年楼市压力依然会很大，下半年会乐观一些，2023年6月将会是楼市企稳的重要窗口期 。”丁祖昱预测道 。
在丁祖昱看来，想要稳定房地产市?。姓侄涡肴嫱顺觯?从全国范围内全面放松“四限”，即限购、限贷、限价、限售，现在是最好的时机 。
【2022，楼市回到了七年前】在市场发展潜力方面，丁祖昱认为短期内可以聚焦上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州这10 座城市，中长期聚焦上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、苏州、长沙、广州、深圳、郑州、天津、武汉、重庆、宁波、西安、厦门、青岛、济南、佛山这20座城市 。
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