淮安初中中学学区房有哪些 淮安市学区房派位划分分布图

淮安有五家顶尖初中:淮外,开明 , 盱眙一中,滨河淮外,新城淮中;
进入这五家学校就读 , 考入淮中的机率比其他学校高出许多,

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这五家初中三家有学区房,开明,淮外和新城开明,下面一一分析;

老开明

三个价格阶梯
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老开明学区分三个层次,老开明+实?。?老开明+人民,老开明+新民路;
价格呈现阶梯下降 , 由于淮安特殊的定向生制度,导致初中学区远高于小学 , 再加上小学的非学区入学渠道并没有被完全堵死,所以小学的学区价格一直较低;
初中入学相对规范,老开明的非学区渠道逐渐收窄,小荧星和自主招生今年入学可能性已经不大,新城淮中因为学区爆满,没有学区想要入读机会更?。?这也是初中学区房暴涨的原因;
小面积
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小面积学区房存在着较大的政策风险,每年的情况都在变化 , 学校也没有办法给予明确答复,所以购买要谨慎;
其实小面积学区房单价高有他的道理,这套11平方的房产当时交易价格是36万,如果可以顺利入学,相对于老开明和新城淮中大面积房产动辄100多万的学区溢价,还是非常划算的,再加上低总价转手也容易,缺点是存在政策风险;

新城淮中

转学区政策


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在淮中新城校区施教区范围内,2020年1月10日前(含 当日)购房并取得房屋不动产证,可以正常入学,还可自愿选择至第二开明中学就读;2020年1 月10日后购房 , 將按照房 屋不动产证取得时间的先后顺序录取 , 录满为止;超出的生源由生态文旅区社会事业局调剂安排入学,也就是调剂到二开;
去年有1400多人入学新城开明 , 今年预期更多,所以2020年1月10日之后购买的二手房,短期内将调剂到第二开明上学;
云林路中学
云林路中学今年已经列入建设计划,按规划将在2023年6月完工 , 也就是最快要到23年9月才可能招生,这还不是重点,关键是这个学校目前没有具体明确的隶属关系;
现在基本可以确认是新城淮中的分校或者校区 , 但即使是校区,学生的分流也存在三种可能;
第一,按年级分流 , 这是最好的结果;
第二按拿房产证时间分流;
第三按地段分流;
也可能是第二和第三种混合运用,F4就是前车之鉴;
除此之外还有学校的隶属关系,是市属还是文旅区属,老师的编制放在哪里 , 这都关系到以后教师流动的顺畅程度如何;
所以你会发现这个区域的二手房挂牌多交易量?。蚵羲浇┏植幌? ,卖方认为新城淮中的学区理应远高于二开学区,但买方却认为现在的学区实际就是二开学区,不愿出过高的学区溢价;
这个区域的房价梯度以学校为圆心逐级向外扩散,大家认为越近越不会被踢出新城淮中学区,小区价格的巨大差距也可以看出,大家对未来学区划分方式心里没底;
一手楼王
现在买房入学新城淮中的渠道基本被堵死 , 唯一的可能,就是三个小区的一手房;
在新城淮中的招生说明中提到,金奥,吾悦和梧桐公馆,已经取得规划许可证的在建楼盘,一手房依然可以入读新城淮中,这些一手房是新城真正的楼王,按现在淮安的行情,茶水费不会低于六位数,平价买到需要相当硬的运()气(),可惜开发商一直捂盘 , 没有开盘的迹象;
但这并不意味着这三个楼盘的其他房产也水涨船高,下面的海棠花园就是例子;

淮外的海棠花园

淮安外国语也有学区房,就是大名鼎鼎的海棠花园,这里面有两栋是学区房,4号楼和23号楼 , 但里面有8套没有学位,一栋104套 , 所以一共有200套学位房,在购买之前必须要业主出示与学校签署的协议;
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还要询问学校,学位是否被占用,并且公民同招政策去年刚刚施行,要和学校确认学位房政策是否变动;
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笔者记得去年年初,这样的房子也就1万出头,现在已经翻翻,并且他家是民办,学费可不便宜 , 三年下来总费用最少12万;同样的小区同样的面积,另一套只要100多万,也就是说这个学位值200多万 , 是不是有点疯狂;
但他家的学习成绩确实有保证,去年100%达淮安中学655分的录取分数线,相对于老开明和新城开明,每年都有相当数量的学生没考上普高,要好太多;

结语

淮安学区房去年暴涨以后,一直横盘且成交稀少,学区房一年的交易旺季在年初的2月到4月,这也是房东不想降价的重要原因(实际情况可能并不是这样,但这是卖家不降价的心理作用之一) , 但今年异常冷清;
冷清的原因有二,一是去年学区房暴涨,价格已经脱离了大部分市民的承受范围;第二是贷款无预期的收紧,年初往年都是放款高峰期,今年贷款即使有额度 , 也不确定放款时间,学区房是不能等的;
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