1、你的房子是怎么被开发商定价的?今天为大家总结一下 ， 房地产商究竟是怎么给房子定价的？什么时侯买什么样的房子性价比高呢？
这点大家肯定都知道，不一样的楼层，价格也自然不同 。对于现在的高层建筑来说，楼层不但决定上下楼是否方便，同时还决定采光效果和时长以及通风的效果如何 。所以我们在买房子的时候，一定要问清楚置业顾问楼距、采光时长和大概的采光面积 。
除了采光外，楼层还和视界有关 。尤其是当某个楼盘具有滨水、滨海等因素时，这一定会成为商家的一个炒作点 。当具备这些因素的时候 ， 楼层越高，自然房价也会越贵 。但这并不意味着最高的楼层一定是最贵的，这是因为最高的那层尽管采光和观景都是最好的，但是可能会出现雨天漏水、冬天散热、夏天高温的尴尬现象，所以最高层的房价其实一般是低于中间楼层的 。因此楼层而影响的价格会呈现一个从一层向高层递增的趋势，然后在次最高层左右会达到一个顶点 ， 再继续下滑直到最高层 。
此外，楼层的数字是很多人在买房时经常要考虑的，有人觉得一楼接地气，就喜欢一楼 。有人觉得14楼数字不吉利 ， 也有人带“8”的不好，还有人认为单层好双层不好 。这些说法众说纷纭，很难有一个统一的说法 。但在有些地区有一个统一的说法时 ， 开发商可能就会把某层楼统一留到最后低价卖 。
和楼层一样，朝向也会影响到采光通风的问题 。从采光上来说，同一个楼层，朝南的房间可能会常年阳光明媚，备受太阳恩宠，朝北的那个户型可能就会长期阴阴沉沉 。但是同样朝北 ， 东西户型通常比中间户型的光照更加温和，可谓雨露均沾 。所以中间朝南户型的房价往往大于东西户型 ， 东西户型朝阳的一面又大于朝北的一面 。
对于通风效果来讲 ， 户型朝向的决定性可能远大于楼层影响，比如假如你的户型正好是西北朝向，冬天的西北风可能会疯狂的敲打你的窗户??
这个位置并不是说小区在整个城区所处的位置，而是说你的目标户型在小区的位置，如果它邻街而楼层较低 ， 很可能在晚上会被噪音困扰；如果它邻水、邻湖 ， 价格自然会高；如果它距离小区出口过远??可能你的开发商承诺小区距离地铁站五分钟兑现了，而你走到小区门口却要十分钟??
很多人都会郁闷，为什么我看中了一套房子，过了几天价格就变了，可能是高了，也可能是降了 。这种忽高忽低的价格变化 ， 让很多买房业主摸不到头脑，犹犹豫豫不知何时买入才合适 。
这点确实是最令人困惑的 ， 它不像楼层、朝向等因素那么直观，往往和楼盘的销售计划有关 。每个房地产商在不同的阶段都会有不同的销售计划，这些销售计划下发到每个置业顾问手里，就变成了不同阶段的业绩考核 。可能在考核初期，房价会稍微高一点，在接近考核末期或者是需要冲业绩的时间点，房价可能就会因此降低来促成成交量 。也有的时候，房地产商需要资金流快速流动，那么房价就会在短时间内降低，相反，如果这个房地产商资金流周转正常，不差钱，房价也可能居高不下 。
在什么时间买房最划算，就需要看买房者的观察力是否敏锐，信息是否高效快捷，选准一个合适的时间买入 ， 往往会带来意料不到的效果 。
一般没有经验的买房者常常会被房地产商或者置业顾问“套路” ， 这个“套路”并不是什么恶意的事情 ， 而是普遍存在于各行各业中 。其实道理很简单，在你买一件衣服时，你越表现的难以割舍，也越难杀下价钱，你越是表现的风轻云淡，转身就走 ， 越容易被导购员挽留，然后降价 。买房子也是一个道理，你对某个楼层、某个户型越是表现出钟爱，主动权越是难以掌握在自己手中 。因此，在看房子的时候最好隐藏一下自己的情绪 ， 但也请注意，千万千万不要到处挑毛?。?那样会使置业顾问的心情不好，即使他手里有低价，也不一定会给你，互相尊重 ， 才能达成一笔好交易 。
基本上每个小区都会选定一栋楼盘做楼王，楼王的位置，朝向，景观，采光等方面可能都是最好的 ， 价钱也自然是最高的 。其实楼王除了上述优点以外，它还有一个难以察觉但十分重要的作用——价格标杆 。楼王只有一栋，好的楼层和户型更少，他并不见得能给开发商带来巨大的利润，但是通过其他楼栋和楼王之间的对比 ， 却往往能撬动购买者的心理杠杆，促成其他楼栋的交易快速达成 。比如和楼王相近的一个楼栋，可能只是景观上稍微差了一点 ， 其他地方几乎一样好，价格却差出来了很多 ， 就会很容易造成一种其他楼栋很划算的感觉 。
其实，很难找到一个户型在各个方面都百分百完美 ， 每个人更是有自己的标准，上述许多因素也只能提供一个参考，在买房子的时候，更多的还是要看自己的喜欢，毕竟房子最终是自己住的，就像一双鞋子 ， 别人看好不好没用，自己穿在脚上舒服才是最重要的，决不能“削足适履” 。
来源：地产情报站
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2、小区楼王的房子优势在哪里买小区楼王的利弊小区楼王是大家争相购买的房子，一般开发商都会推出楼王来吸引大家买房，楼王是占据整个小区最好资源的房子，所以其价格也会比一般的房子要贵得多，但是这丝毫不会影响其销量 。那么小区楼王的房子优势在哪里？买小区楼王的利弊是什么？下面小编带来小区楼王的优缺点介绍 。
小区楼王的房子优势在哪里?
一、楼栋位置合理是一大优势 。
一般来说，楼王房的所在楼栋要在小区里的合理位置：
1、距离小区大门口比较近，但不是最靠近大门口的楼栋，因为太近的话容易受到主干道来来往往车辆的影响，影响居住质量 ， 太远的话，又不利于进出小区，要选择步行至大门口在3分钟以内的楼栋为合适;2、楼栋位置要远离噪音、污染区，例如要远离小区的垃圾堆放站点，远离小区公共娱乐区域等 。
二、楼王楼层合理，这是第二大优势 。
一般来说楼王房的楼层位置在中层偏上的位置比较合适，也就是业内人士常说的黄金楼层以上的楼层 ， 这样的楼层兼具了几大优势，楼层较高 ， 买房人可以登高望远，城市风景尽收眼底;黄金楼层阳光不是问题，全年、全天都能采光，这是最好的效果 。能抓住这两个优势的楼层 ， 基本上开发商也看得出来，当然了，购房者也看得出来，所以出售的时候往往比较受欢迎，去的晚的话这样的楼层往往就卖完了 。
三、楼王房户型合理 ， 最好是东边户，这是第三大优势 。
户型合理是指，户型方方正正，然后就是空间布局了，空间布局要恰当 ， 符合正常的居住习惯，这样的户型往往受欢迎 。对于同一个楼层来说，东边户、中间户、西边户三者 ， 最好是选择东边户 。东边户各个房间都有窗户，并且窗户都是对外通风的，东边户没有光照充足 ， 这都是比较优势所在 。
买小区楼王的利弊
一、楼王的利处
景观是城市最昂贵的资源，也是楼王的一个重要标准 。楼王往往占据绝佳的视野 ， 利用环境实现一种与自然亲近的新生活方式 。
楼王通常位于整个小区的重心地段，临近公园景观、社区卫生所、幼儿园等生活资源，并且离小区大门口不会太远 ， 否则出个小区都要十几分钟，再乘坐交通工具就会更远了 。
楼王是品质的终极表现者，推出的楼座在户型创新性、功能性及细节性上往往具有较强的竞争力，为该项目品质的终极表现者 。
二、楼王的弊端
【楼王为什么最后卖,你的房子是怎么被开发商定价的？】在整个小区当中 ， 小区楼王的价格一般都会比其他单元的价格更加昂贵，但是各个方面的设置却都是差不多的 。
有的小区楼王有可能是伪楼王，并不具备小区楼王该有的种种优势资源 ， 只是开发商为了吸引买房人的眼球而推出的一种宣传手段，所以建议大家一定要确定清楚是否是真楼王，避免上当受骗，花费太多的钱 。
上面就是关于买小区楼王的利弊全部介绍，由此可见 ， 小区楼王的房子在景观、地段和品质方面都是最好的，这就导致其价格高的原因 ， 但是很多开发商会利用伪楼王来吸引顾客购买，导致不少朋友上当受骗，因此我们必须要知道小区楼王是怎么判断的，这样才能一眼看出是不是楼王 。
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3、楼王什么时候买合适首先你要清楚你自己买房的目的 ， 如果单纯为了居住而居?。?这么优质的房子为什么还犹豫值得与不值得？在我看来，犹豫的原因就是价格所致 。楼王可以是身份的象征，一个小区可以有多个楼王，往往要小于普通楼盘的数量 ， 甚至购买楼王都会限量 。新盘开盘后 ， 最后一期或者首盘就开始销售楼王，如果你买普通楼盘，只要你在限定时间内随时都可以去看，但是楼王并不是随时都能买得到，由此看来 ， 楼王不仅稀缺，从居住角度来看，当然值得购买 。
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4、看得出这楼盘哪栋是楼王吗洋房后面第一排或第二排高层的正中间两栋都可以叫楼王
楼王只是一个概念，意思是整个小区里位置最好，景观最好，户型最好、朝向最好的楼栋
第一排高层中间两栋最高的有最佳的景观位置，并且前面是洋房无遮挡，视线开阔 。
楼王一般是一个项目最后一批拿出来的，价格也是最贵的，因为第一批次开盘一般是最便宜的，位置相对一般的，后面价格会慢慢抬升，位置好景观佳的楼王最后拿出来更容易卖溢价，相当于压轴产品，如果你要买，这个项目刚开发还没推出楼王的话 ， 就尽量不要等因为后面卖楼王价格可能就会很高，如果现在卖楼王位置，考虑舒适及景观楼王可以选择 。
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5、楼王位置什么位置在购房时常常会听说某栋楼是“楼王位置”，户型好，景观优，不过房价也很贵 ， 那么为什么要叫“楼王位置”呢？会不会只是销售手段，并不值得购买呢？下面小编就来介绍下楼王位置什么位置 。
一、楼王位置什么位置
楼王位置，在小区中一定是霸占着好的景观资源，另外，甚至独自享有着卓越的配套设施、好的户型设计和配比等 。譬如：环境、景观、朝向以及户型设计等综合方面都占有优势，当中尤其以景观为定夺楼王的主要要素 。越是大楼盘，其不一样楼座之间的资源差别性越大，楼王也更好辨别 。
二、如何选小区楼栋
从楼层而言 ， 通常低层不存有光照压力的问题 ， 只要楼距适合，光照都没有问题，这种状况下，还是倡议购房者挑选夹在中间的楼栋，安静、舒服，适合居住 。然而超高层挑选20层以上的，采光也不要太好，也不会有很大影响 。与此相反，高层的通常都在30多层左右，走在楼下面会有一种压迫之感 。
倘若购房者在买房时选择较为充裕 ， 那么不临街的楼栋一定是较好的选择 ， 接近小区景观中心的地方一般会作为“楼王”销售，价格较高，经济能力允许的卖房者能够考虑，舒适度一定是很好的 ， 就算大家不想买楼王 ， 也不妨在楼王周围发散选择 。
除了楼王的景观条件外 ， 还有些许个人因素要斟酌，譬如您是需要乘坐地铁或公交的上班族，就要认真勘测从楼栋前往小区出口的准确距离，尽可能选择接近每天上下班的出口;倘若家里有老人需要选择低楼层，就尽量隔离地面停车位和地下停车场的出入口，因而减少汽车噪音以及汽车尾气污染 。
