卖二手房时，理论上不能直接使用买家的首付来还银行房贷 。按照我国相关政策，以贷款形式购买的住房在房贷未还清之前直接转卖是无效的 。因为贷款没付清 ， 不动产权证应该是押在银行里 。然而 ， 在实际操作中 ， 有“变通之法” 。一些卖家可能会在购房者支付首付款后 ， 用这些款项来还清房贷，然后解除房屋抵押，再完成交易过户 。但这种方式风险性较大，因为买家支付首付款之后，无法确定卖方能否按时办理解押，或者在撤销抵押之前，房屋随时会被法院查封或者拍卖 。因此 ， 最为稳妥的方式就是先由卖方自行出资解押，在撤销抵押登记之后再进行正常交易 。如果卖方资金不足，也可以通过第三方垫资进行解押 。在实际操作中 ， 购房者应谨慎对待这种情况，确保交易安全 。
卖二手房注意事项1、合理定价：首先需要合理定价，确保房屋价格符合市场行情 ， 不会过高或过低 。可以通过了解当地同类房屋的售价、房屋的地理位置、面积、装修等因素来制定合理的定价策略 。
2、优化房屋展示：对于二手房买卖，房屋展示非常重要 。需要将房屋内部打扫干净，摆放整齐 ， 尽可能地展现出房屋的最佳面貌 。同时，可以在房屋周围放置宣传牌或使用一些现代化的技术手段，如拍摄视频或照片等，以便让更多的潜在买家了解房屋的情况 。
3、借助中介机构：选择正规、可靠的中介机构，可以帮助你更快地找到合适的买家 。中介机构可以通过广告宣传、网络推广等方式来吸引更多的潜在买家，同时还可以提供一些专业的咨询服务，如合同签订、过户手续等 。
卖二手房过户的流程1、签约 。如卖方提供的房屋合法 ， 可以上市交易，买卖双方签订(或称房屋买卖契约) 。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋；
2、核查 。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查 。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易；
3、交税 。买卖双方按国家规定交纳相关税费，税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定 。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的 。目前主要包括：个人所得税、营业税、契税、印花税、房屋交易管理费、产权登记费等；
【卖二手房可以用买家的首付还银行吗 卖二手房注意事项】4、登记办理产权转移过户手续 。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证 。
