“稳房价”之后 ， “稳房租”终于来了 。
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近日，北京、深圳两大一线城市同时针对租房市场出手 。
北京印发了新版租房合同示范文本，其中明确：
未经双方当事人协商一致 ， 出租人不得在*期限内单方面提高租金 。
这意味着，房东不能再单方面擅自涨租，承租双方权益进一步对等化 。
北京版新规只是微调，意在规范市场 。相比而言，深圳则是大刀阔斧，更进一步 。
根据深圳*出台的租房新规意见稿，未来深圳不仅将建立租房网签制度，而且推出租房指导价格制度 ， 且以租房缴税作为管理制约 。
个人在政府*平台上签约且租金不高于指导价的，在2023年底前实行零* 。
个人和企业不在政府住房*交易服务平台上办理签约，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税 ， 并依法追溯以往应缴税款 。
这意味着，未来深圳租房将有政府指导价，且所有*必须进行网签 。如果不进行网签，或者租金高过指导价 ， 不仅要征收税费，而且还将追溯过往税款 。
这是国内*推出“稳房租”政策的城市，具有明确的政策信号意义 。
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继“稳房价稳地价稳预期”之后，“稳房租”终于横空出世 。
房价需要稳，房租也需要稳？
众所周知，房价需要稳，是因为房价背后涉及庞大的居民杠杆，涉及金融系统的安全性 。
无论大起还是大落、大涨还是大跌，都会影响到宏观经济 ， 稳定的必要性就显而易见 。
房租不同，随行就市，受供求关系调节，且会受到居民实际收入水平的约束 。房价可以在信贷支持下一路上扬，但房租却很难超出实际收入的限制 。
所以 ， 除非出现长租中介这种垄断性机构，租房市场一般很难大起大落 ， 稳定的必要性似乎不大 。
不过，这种观点忽略了重要的一点：相比于房价，房租更关乎基本盘 。
在一二线城市，租房是许多人生存的*防线 。房价过高还能以无奈的态度置身事外，转往租房市场 。
房租一旦过度上涨，超出必要的承受底线，那就无路可退 。影响的不仅是消费，还关乎城市经济发展和抢人的基本盘 。
所以，房住不炒，房租更不能炒 。稳房价，更要稳房租，不是没有现实逻辑 。
03
新的问题是，依靠政府指导价，能不能稳住房租？
这就不得不提到深圳祭出的利器：
在政府平台进行网签且价格低于指导价，2023年之前可以免征租房税费 。如果不进行备案网签，或价格高过指导价 ， 那么不仅要正常缴税，而且还会被追及以往税款 。
这就提到一个容易被大多数人忽略的常识：租房是要缴税的 。
这个常识之所以容易被忽视，是因为现实中大多数租房都未进行备案，只是房东与租客自行签约，不涉及备案网签，自然就不必缴税 。如果未来强制备案网签 ， 那么避税空间就不复存在 。
那么，*住房税收有多高？
租房税，不仅包括*、个人所得税以及城市教育附加费等，而且*房作为经营性房产，还必须缴纳房产税 。
没错，是房产税 。
当然，这里的房产税 ， 与我们现在常说的房地产税并非同一概念 。前者是经营性概念，后者则是就持有而言，所谓“房地产税立法”说的也是后者 。
关于前者，早已有法可依 。1986年，我国就已出台《房产税暂行条例》，其中明确，房产税由产权所有人缴纳 ， 而“非经营用的房地产”则在豁免之列 。
这正是自住不必纳税、租房需要缴纳房产税的来源 。
当然，在实践中 ， 各地为执行之便，均以综合*计征 。过去综合*并不低，不过今年2月，北上广深四大一线城市同时对*降税：
北京从5%降到2 。5%，上海则统一为3 。5%，广州则是从4%降到2%，深圳从4 。5%降低到2 。25% 。
【“稳房价”更要“稳房租”！这两大一线城市同时出手】即便降税了，这笔费用对于房东也不是小数字 。一旦追溯以往，想必更为可观 。
显然 ， 以房东缴税作为稳定房租的利器，有着极强的现实针对性 。
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然而，任何政策 ， 都要服从于现实逻辑 。
且不说不同区域的租金有天壤之别，即便是同一区域，房子新旧不同、楼层不同、装修不同、朝向不同，价格都会大相径庭 。如何制定政府指导价，显然存在诸多商榷空间 。
更关键的是，任何税费都能转嫁，房东可直接将税费转嫁给租客，也可通过高水电乃至维修费用变相弥补差额，更有甚者，利用阴阳合同规避*新规 。
这些潜规则，开发商早已玩得驾轻就熟 ， 遑论散沙一般的无数个房东？
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所以，想要稳定房租，仅靠追缴税费可能并不够，更重要的是增加供给 。
这方面，各地动作都不小 。深圳表示力争到2022年新增*住房不少于30万套，而广州佛山等地则在大力推动集体土地建设*住房 。
事实上，深圳*多的房子不是商品房，也不是保障房，而是城中村的小产权房 。这里吸纳了大量的外来人口，成为他们进入城市的落脚跳板 。
所以，这些年，深圳正在努力补上住房建设的短板 。但无论动作有多大，与人口增速相比，都显得有些保守 。
要知道，深圳的人口吸引力冠绝全国，一直稳居各大城市人口增量榜首 。
2015年到2018年，深圳人口分别增长60万、53万、55 。08万、49 。67万人 。四年下来 ， 深圳累计新增常住人口超过200万人 。
如果人口流入速度不减，未来四年新增30万套*住房，相比于上百万的人口增量，可能仍旧杯水车薪 。
显然，扩大住房供应，尤其是扩大*住房供应，正是稳定房租的不二之道 。
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