野村：美国房地产市场衰退加剧 _住房

文章插图

文章插图
随着美国购房者的偿贷能力接近几十年来的最低水平，在高利率压制下，美国房价增长正在失速，房地产正成为美国经济最大的拖累，但野村证券认为还没到最糟的时候，房地产还会继续衰退。
野村证券在11月14日的报告中指出，高抵押贷款率正对房屋销售构成压力，疲软的住房销量将进一步作用于房产价格和美国建筑业，这些都将加剧美国房地产的衰退。
野村认为，从数据上来看，房屋销售量和开工率已经见顶，从今年二季度开始房地产市场已走向衰退，而房价的进一步下跌正在加深衰退。同时也表示，由于承销标准的大大收紧和MBS市场风险管理框架的改善，出现系统性风险的可能性很低。
房价下跌加深衰退
标普CoreLogic Case-Shiller数据显示，全美房价涨幅已连续3个月放缓，今年7月至9月房价增速分别环比下降0.6%、1.0%和0.5% 。野村指出，抵押贷款率的新高使得购房需求降低，也使房价增速放缓，并预测未来抵押贷款率或将进一步上升，使得衰退加剧，报告中写道：

我们预计美联储将在2023年第二季度进一步加息，这将推升抵押贷款利率，会在较长时间对住房部门产生不利影响。
我们预测名义住房价格将从高点下跌10—15%，现有住房销量将从当前水平下降15-20% ，达到年化36-39万套的低点，相当于从2022年1月的峰值下降40-45% 。
此外，由远程工作带来的购房需求将急剧减少，如果经济衰退比我们预期的更严重，那可能会进一步削弱购房需求。相反，如果长期贷款利率早于预期见顶也可能会刺激需求，让房屋销售回暖。

野村指出，2020年3月至2022年6月期间，美国房价上涨了42%，在抵押贷款利率于2022年第一季度急剧上升前，新购房者的月供相对于收入占比很低，因此即使在房价飙升的情况下也能负担高房价，可随着抵押贷款率创新高，一切都发生了巨大变化：

截至11月8日，30年期固定抵押贷款利率已从3.11%上升到7.08%，继续维持高位。从历史来看，低抵押贷款利率可以使购房者承受高房价，但这种情况已不再存在，新购房者的月度抵押贷款支付额占收入的比重已从16%的低点上升至最高点30% 。

文章插图

新屋开工数量降低，加剧衰退
野村在报告中指出，高房价和高抵押贷款利率导致住房需求持续疲软，这将使新屋开工建设数量也随之疲软。由于住房库存集中在新房和现房部分，这会进一步加剧房屋销量下滑对新屋开工量的影响，报告称：

从历史上看，新房库存的增加说明新屋开工量会降低。从2022年4月开始，基于新库存的过剩及对收入和就业下降的预测，我们预计年化住房开工率将继续下降。
根据统计数据来看，Months Of Inventory(MOI:市场上正在出售的房屋需要多长时间卖完)显示，现在卖出新房所用时间正逐步上升并维持在高位，已于2008年金融危机时相似。
基于此，我们预测住房开工率可能会继续走低，并且该趋势会延续很久。

文章插图