《通知》还明确 ， 2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自该通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自该通知实施之日起4年 。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置 。
事实上 ， 按照上述要求，当时已有地方金融监管部门将辖内有达标有困难的法人机构房地产贷款集中度达标时间延长至6年，以确保超标机构平稳过渡 。
21世纪经济报道采访人员当时曾测算，按照此标准，需要制定达标计划的银行不在少数，包括多家国有大行、股份行以及较多的城农商行 。而从上市银行数据看，截至今年6月末，大行、股份行中仅有个别银行相关指标不达标 。
“房地产贷款集中度过渡期可合理延长，可以看作是最新文件的配套措施，一方面政策鼓励机构发放个人住房贷款，尤其是在年底前 ， 部分城市的房贷利率还可以突破下限要求；另一方面政策还鼓励机构稳定房地产开发贷款投放、稳定建筑企业信贷投放，这些都是促进银行投放涉房贷款 。”一位股份行人士对21世纪经济报道采访人员表示，事实上，前期金融部门已经出台了较多的政策，但最终还是要看市场预期能否改善，只有预期改善，过渡期延长才有实际意义 。“此外，还要看已经达标了的银行是否能再次突破上限要求 。”
银河证券银行业分析师张一纬表示，集中度管理政策边际放宽好于预期，能够一定程度上缓解房地产贷款占比较高的国有大行以及部分超过监管上限的股份行在业务整改方面的压力，预留更多的时间窗口，帮助该类银行合理适度加大对房地产领域的融资支持 。
助力建立新住房制度
最新文件还提出，鼓励金融机构按照市场化、法治化原则 ， 为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持 。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理 。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后 ， 银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策 。
并提出，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营 。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放 。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点 。
事实上，今年2月发布的《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》已经明确 ， 银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理 。
“今年以来，住房租赁领域的金融创新取得重大突破 。”中指研究院表示，8月31日3支保租房公募REITs公开上市发行，保租房公募REITs正式落地；11月8日，建设银行300亿住房租赁基金已正式落地，探索通过私募基金收购项目、装修改造、租赁运营，成熟后再通过公募REITs的渠道实现退出 。
监管部门曾表示，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 。
值得注意的是，11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称《通知》） ， 助力优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展 。
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