过去几年，韩国房价走出一波大涨行情，包括首尔在内的很多城市的价格，都出现了大幅上扬 。但大致从2022年下半年开始，高企的韩国房价转头向下，价格与成交量均下滑明显 。
十几个月的时间，韩国央行加息300个基点，被市场认为是该国房价下跌的重要因素 。利率的上升产生了连锁反应，让特殊的传贳(发音：shì)房制度的金融风险被放大，房东的抛售行为加速了房价走低 。一位受访华商的女儿就遭遇了传贳房无法退还押金的情况，他说，“目前传贳房已经引发很多纠纷，成为了韩国社会的一个大问题 。”
暴涨之后现暴跌
“韩国人和中国人一样，受传统思想影响比较大，都喜欢买房子 。”1959年出生在韩国、目前是韩国中华总商会会长的宋国平对中新经纬介绍，中韩之间有很多地方是相通的，房地产市场也有相似之处 。
宋国平观察，目前的价格大幅下跌，与前几年房价过度攀升有关 。疫情期间，韩国政府为了应对疫情对经济的负面影响，出台了一些刺激政策，这导致大量资金涌入房地产市场，在2019年至2022年，首尔地区的房价涨幅至少在2到3倍，核心区域的涨幅甚至更高 。
疫情期间，韩国央行——韩国银行多次大幅下调基准利率，并在2020年5月将基准利率降至0.5%，创下历史新低 。这一低基准利率维持了15个月 。韩国中华总商会常任副会长王琇德对中新经纬说：“当时不到1%的利率，相当于政府给民众发钱，而在各行业都比较萧条的时候，大家除了买股票，就是去买房，导致大批民众涌入到住房市场 。”他称，当时韩国全国的房子都在涨价，平均涨幅在1倍以上，首尔地区的涨幅在2倍以上 。
韩国KB国民银行发布的楼市统计资料显示，2020年9月，首尔公寓的平均交易价格突破10亿韩元(10.0312亿韩元)，到2021年4月突破11亿韩元(11.1223亿韩元)，2021年10月的平均交易价格为12.1639亿韩元(约合661万元人民币) 。也就是说，首尔公寓的平均交易价格在13个月时间上涨超2亿韩元，涨幅达21% 。
随着首尔房价暴涨，民众的购房需求逐渐转移到首都圈地区 。韩国KB国民银行数据显示，2021年10月时，京畿道公寓的平均交易价格为5.911亿韩元，仁川市也涨至4.2471亿韩元 。
房价的持续走高，让超低的基准利率难以维持 。早在2021年1月，时任韩国央行行长的李柱烈表示，近期大量资金涌入资产市场、家庭负债规模也大幅增加，2021年有必要适时有序地将宽松政策转为正常 。2021年8月“靴子”落地，韩国央行将基准利率从0.5%上调至0.75% 。此后，韩国央行加息步伐迅速，至2023年1月将基准利率上调至3.5%，累计加息300个基点，并维持至今 。
王琇德称，“以前的贷款利息可以忽略不计，现在房贷利率涨到了7%、8%甚至更高，很多购房人连银行利息都还不上，房价就迅速下调 。”
韩国房地产委员会数据显示，该国2023年4月份的房价指数较3月下降0.47%，已是连续11个月下跌，也是11年来最长的一段房价下跌时期 。王琇德称，“在2023年，韩国全国的房价平均下降了近40%，首尔等大城市的房价下降约30%，小城市下降50%，听说还有一些地方下降了60% 。”尽管房价出现下跌，但宋国平、王琇德均表示，目前韩国的房价依旧要高于疫情之前 。
传贳房推波助澜
韩国的房地产市场存在一种特殊的制度，它被外界认为是该国房价暴涨暴跌的原因之一，这就是传贳房制度，或者叫全租房、典租房制度 。
传贳房，是一种介于月租和所有权之间的选择 。在传贳房租约最开始，租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%(具体由合约双方协议)的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金，房东则需在合约期满后退还所有押金 。租约期间押金的利息收入与租户无关，归房东所有 。
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