文章插图
作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
NO. 1｜壹
近段时间，“提前还房贷”又掀起了高潮 。有几个驱动因素：
一是 ， 春节前后，大家发了年终奖、公司分红，手上有钱了；
二是 ， 春节前，理财产品大面积破净、收益率回撤，甚至负收益 ， 让老百姓(行情603883,诊股)对于房贷利率（一般在4%-6%）和保本理财收益率（目前在3%以下居多）的对比 ， 有了清楚的认识 。
【李宇嘉：为啥“提前还房贷”掀起高潮？】什么认识？原来房贷不便宜！
三是 ， 对房价的预期，不太乐观 。很简单，承担了很高利率（至少高于理财利率）来借银行的钱，买了一项价格下跌的资产，而且这个资产未来可能还会降价 。由此 ， 持有房贷不划算 。
NO. 2｜贰
有朋友告诉我，最近他发年终奖了，计划提前还房贷，但没成想 ， 手机银行APP直接关闭了申请提前还贷的功能 。据悉，有的银行可以在手机上申请，但放出的号很少，每天点进去都显示预约已满 。到柜台办理，要么窗口很少、要么排好几个小时 。即便预约到的，也要等待2-3个月 。
另外，提前还贷普遍要缴违约金 。
2022年到现在 ， 尽管房贷利率下降了1个百分点左右，但对老百姓而言，利率还是很高 。已经发放的房贷，利率大部分要在5%左右 。特别是，2016-2021年，商品房市场在高位运行，那时的房贷利率普遍在5%以上 。问题是，现在存款和保本理财的利率，普遍低于3% 。
比如 ， 5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零?。?3%（整存整?。?。此前收益比存款高的货币基金，其利率在2022年比存款利率还要低 。在老百姓眼里，过去银行理财一直是没有风险的 ， 但现在也大面积破净，出现负收益 。相对收益更高的资管产品，亏损本金的现象也在2022年不断出现 。没有比较就没有伤害 ， 如此一看，房贷利率就很高了 。
记得在2014-2017年，那时创业创新风起云涌、地产一年上一个台阶，社会融资需求很旺盛，金融环境也很宽松，金融机构大量发行各类融资产品，老百姓随随便便就能找到6%-10%的投资品种，而且多是刚性兑付的 。所以 ， 即便那时房贷利率在5%以上，也是相对便宜的 。
因此，那会儿大家买房时，都想多申请房贷、少给首付，结余的存款搬家到了理财和资管，赚更高的利息 。深圳的居民，即便手上有钱，也是尽量多贷款；剩下的钱，再去首付买房 。2022年，深圳居民房贷负增长 。
现在 ， 情况不一样了！
房贷利率变高了，理财收益走低了，自然就会发生从“尽量多申请房贷”到“争着提前还贷”的逆转 。近期，理财收益大面积破净后 ， 引发大规模的赎回 。回到存款账户上的钱怎么处置？老百姓是聪明的，简单的加减法算得很清晰了，提前还贷是最好的选择，等于变相理财 。
NO. 3｜叁
还有一个重要的触发因素，就是近期房贷利率动态调整 。
根据央行政策，70个大中城市中，有38个城市的首套房贷利率在2023年不设下限了 。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市 。全国还有200多个地级市 ， 这些城市大部分的房价在下跌 。由此，未来全国绝大多数城市的首套房利率取消下限 。对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显 。这时，要么还贷款，要么还款后卖房，再买房 ， 腾挪为低利率房贷 。
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