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南方财经全媒体采访人员魏彤 广州报道
1月16日，广州CBRE世邦魏理仕发布《2022年广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势 。随着防疫措施的进一步调整优化以及政策对产业的支持力度持续提升，广州房地产经济有望逐步复苏，商用及工业房地产市场的运营环境都将得到改善，租赁市场及大宗交易市场的活跃度都将得到提升 。
具体而言，写字楼市场整体需求动力不足，租金承压 ， 但科技互联网和专业服务业保持扩张 。优质零售物业市场受疫情影响较为严重，但天河路商圈仍保持韧性，持续吸引广州首店进驻 。仓储物流市场则在跨境电商巨头的带动下，频现大面积成交，但来自零售商的需求则有所减少 。大宗交易市场在可售物业增加的背景下，录得增长，写字楼是主要的成交标的 。
写字楼大宗成交活跃
广州大宗交易市场成交金额有所攀升，2022年全年录得156亿元的交易，同比上涨18% 。一方面，不良资产的投资机会有所增加，且由于开发商积极优化资产组合，加快资产处置，市场可售存量商用资产增多 。另一方面，资产价格松动也利于交易的达成 。年内写字楼和商业物业的资本值有所下降，但核心区资本值更为坚挺 。
写字楼是广州今年大宗投资市场的主要成交标的 ， 超过80%的成交金额来自写字楼 ， 包括珠江新城一栋写字楼塔楼的整售交易 。广州近年来的写字楼供应高峰，带来了更多的成交机会 。包括珠江新城、金融城、天河智慧城、琶洲和科学城等市内主要商务片区，吸引了大部分投资者的关注 。
【世邦魏理仕：2022年广州超80%大宗交易来自写字楼，2023年优质零售物业市场将持续复苏】商业物业方面，成交仍集中于裙楼商业和住宅社区商业，年内录得六宗成交 。工业物业的成交则有所减少，从2021年10.6%的成交金额占比下降为今年的1.4% 。
年内仓储租赁需求放缓，但价格仍然坚挺，令投资者对仓储物流设施的投资变得谨慎 。但作为国内主要城市群，粤港澳大湾区的物流设施仍然受到投资者关注 ， 本年便录得黑石收购广州周边城市一个物流仓的成交 。
广州、佛山两地物流仓储租金均呈现出先扬后抑的特点：广州2022年租金同比上涨4.6%，佛山也录得了全年2.9%的租金涨幅 。上半年租金的快速上涨源自2021年下半年广佛空置率曾经一度低于2%，推动租金上升，升势延续至2022年上半年 。但随着去化趋缓，租金在下半年趋向平稳 。
另外 ， 本年度多宗成交物业涉及了用途的转变，包括将在建酒店工程改造为养老公寓 ， 商办性质的公寓改为员工宿舍，说明广州经营性自持的居住类物业同样受投资者关注 ， 与全国趋势一致 。而另外一宗工业成交，则与旧改相关，涉及城市化进程下的工业用地转变为办公或住宅的开发项目 。基础设施公募REITs作为退出渠道，令商务园区的关注度较以往提升 。
世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示，“随着商业活动的恢复，国家对房地产业的支持力度逐步增强，投资信心将在2023年得到提振 ， 开发商优化资产组合的活动仍将持续 。而商办及工业物业的租赁需求 ， 将随着经济的复苏而有所增长，也将增加投资者的投资信心以及自用买家的购置需求 。”
零售市场显现复苏迹象
2022年 ， 广州优质零售物业市场持续受到疫情的影响 。尽管第三季度的消费刺激政策和暑期旅游高峰曾一度令人流及消费转趋活跃，但进入第四季度后，广州疫情多点频发，封控和临时管控措施限制了人员的流动，堂食和教育培训等线下活动暂停，实体零售市场表现疲软 。
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