衡宇测绘是整个房地产测绘中一个非常重要的构成部门，它关注的是民生问题 。本文论述了衡宇测绘中的几点概述，阐述了孕育发生衡宇测绘误差的原因，提出了相关衡宇测绘措施，从而将误差降至最低 。
连年来，陪同着房地产业的迅速成长，房产测绘的重要性也不停表现 。房产测绘的程度直接关连到产权人的切身好处 。“房地产测绘”是运用测绘仪器、测绘技能、测绘手段来测定衡宇、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及操作状况的专业测绘 。而“衡宇测绘”是整个房地产测绘中一个非常重要的构成部门，其测绘成果的精确性直接关连到当事人的切身好处，它关注的是民生问题 。衡宇测绘的步骤与差异原因衡宇测绘面积是指在商品房预售中，由开发单元委托，房地产行政主管部门认可具有房产测绘资质的测绘单元，按照计划批准图纸，依据《房产丈量范例》，参考开发单元供给的公用面积为操作说明，对尚未竣工的房屋面积举行预先测算 。该面积可主要用于为开发单元的前期项目宣传、商品房预售及其存案 。笔者认为，衡宇测绘的具体步骤主要有以下5个方面：第一、基础测绘 。首先，测绘人员操作测绘仪器，对测区布设房产平面控制点，举行平面控制丈量 。其次，测绘人员依据房产平面控制点，对测区内的衡宇及其附属设施举行丈量，绘制房产基础图纸――房产分幅平面图 。第二、外业项目测绘 。测绘人员依据房地产分幅平面图和衡宇竣工图，对衡宇及其附属设施举行实地丈量，分幢逐户丈量记载，调查衡宇权界、共有部门，收罗衡宇内、外部各类边长数据 。并要求当事人现场配合，指认产权界限、共有面积 。第三、内业绘图、测算面积 。测绘人员依据外业丈量收罗的种类边长数据，操作计算机计算衡宇建筑面积，绘制衡宇分户平面图 。衡宇测绘及衡宇面积计算事情应当执行国度尺度《房产丈量范例》和建造部《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》 。第四、质量检查验收 。测绘人员将测绘成果提交质量检查部门，质检部门依占有关技能范例，对测绘成果举行检查验收 。第五、出具测绘成果 。房产测绘成果经检验质量及格的，转交产权登记部门用于衡宇产权登记 。不外，通常环境下，衡宇的预测面积和实测面积会有差异 。孕育发生差异的原因有多种，归纳主要有以下两点：一是数据收罗和图纸变动 。衡宇预测主要是依据设计施工图纸举行，数据收罗、共用部门面积确认、面积分摊等只能是“纸上谈兵”，没有直观的认识 。而在后期的实测中的数据收罗都是经由实地勘察得来 。房地产开发建造单元在修建施工历程中，由于多种原因，大概会对修设置装备部署计方案举行变动，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因；二是技能性原因 。由于不少房产测绘单元技能程度、管理程度有限，从业人员所学专业单一、素质条理不齐，对范例、政策、法例等明白差别 。在具体事情中，由于事情步骤不完善，质量意识谈薄，仪器设备落后，观察记载数据失误，计算历程不合错误等原因都会造成面积的差别 。重点驾驭预测的精确性增强预测的精确性乃是管理问题的要害所在，而预测事情应该重点驾驭 。首先，预测图纸资料的检查 。设计图纸是建筑面积预测的必需的首要资料，其图纸是否精确直接影响到建筑面积预测的精确性，应该检查预测图纸资料是否盖有设计单元图章的全套设计施工蓝图，有些单元供给是没有经计划部门批准最初设计图纸，该图纸往往会变动，不得作为预测操作 。一套完整的修建施工图应包含计划总平面图、修建平面图、修创建面图、修建剖面图、楼梯及阳台详图等，若图纸附有修设置装备部署计CAD光盘更好；检查修建平面图上套型、尺寸标注是否清楚，若套型、尺寸不清，无法举行平面图的绘制； 检查设计单元供给的图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功效操作说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否举行分摊；特别注意设计图上的文字注释，如：平台、入户花园、连通阳台、排挤层等等，如何与房产丈量的有关性质的界定一致，比喻“入户花园”在计算面积的技能划定条款中，不会有这个名词，并且“花园”也不得计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似技能划定打款中的“无柱外走道”或“不关闭的阳台”，真相如何定性，必需要有一个明确的说明 。其次，尺寸数据的收罗 。在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，净尺寸等，这些环境与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸，计算衡宇建筑面积的墙外边沿尺寸，需要经由换算，所以，在作业时，要看清图上标注的是什么部位的尺寸可取 在操作面积预测换算边长数据时，还要思量到衡宇竣工后实际状况 。如：设计为20cm的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为24cm；设计为24cm的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为28cm. 。否则，预测面积与实测面积相差很大；敷衍有些衡宇边长没有标注的尺寸，我们也可以经由查阅结构图，敷衍楼梯、阳台、高度2.20米以上的落地飘窗等，在平面图上尺寸往往禁绝确，我们必需以楼梯详图和阳台、飘窗大祥图为准 。另外，经由查阅设计衡宇开发单元供给的修建CAD设计光盘尺寸数据也是一个轻便的措施；要看清设计图各层上下之间的结构关连，如楼层高度、阳台的顶盖，排挤通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的衡宇，层高贵高尚过2.2m（含）才气计算建筑面积，所以我们要在修建剖面图上经由图解三角形才气计算出2.20m高度的精确位置 。再有，成果资料的检查、整理、归档 。商品房预测成果资料经由整理，书写技能说明陈诉，经由检查验收后，才气正式地向委托人提交成果资料，归档操作 。这里检查，主要是指作业小组测绘员相互检查和测绘机构设置的质量检查部门或专职检查人员 。重点检查：预测算的分户界限，衡宇操作性质，与共有面积相关的修建是否一致；设计图上的名称标注与技能划定的名词种别是否公正； 衡宇边长数据的收罗，有没有错误；面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否切合范例划定； 幢号、室号编写是否切合房产发证要求；委托人名称、衡宇坐落所在、层数、结构等房产要素注记有无遗漏不合错误等 。总的来讲，鉴于预测面积和实测面积的差别，直接导致房款的补和退 。有具体事情中，纵然按照《商品房销售管理措施》和《商品房销售条约》中划定的条款处置处罚，也会遇到许多贫苦和纠纷 。如实测面积小于预测（合同）面积，误差比绝对值在3%以内（含3%）部门的房价款由出卖人返还还买受人，绝对值凌驾3%部门的房款由出卖人双倍返还买受人 。这时，购房者少花了钱不会有太大异议 。在实测面积大于预测（条约）面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部门的房款，由买受补足，凌驾3%部门的房款由出卖人负担，产权归买受人 。这时购房者大多不愿在补交房款，以至于对开发单元、测绘机构、房地产行政主管部门等不信任，每每引起争议和纠纷 。因此，对开发单元在修建施工历程中，由于各种原因对修设置装备部署计方案举行变动，导致面积差异，应实时到计划部门变动批准图纸，并通知预测单元予以修改变动面积等 。如已管理了预售手续，应实时告知购房者，公示变动方案，推行条约约定，淘汰日后抵牾 。另，由于衡宇测绘成果（预测、实测）要靠房产测绘部门去完成，因此，房地产测绘机构需要具备一支测绘专业性非常强，责任心非常重的队伍，在衡宇测绘事情中，以广博的测绘技能，将测绘面积的误差降至最低点 。因为衡宇丈量属于衡宇生意业务及衡宇相关产权管理的基础，是权利人维护自身权益的前提和保障，因而衡宇丈量在各个方面都具有非常重要的意义 。
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