【对于市场风险考虑的房地产投资决策分析】连年来，房地产业作为黎民经济的支柱性产业，已成为主要的投资热点 。然而多种综合因素导致房地产投资项目投资具有极大的危害 。当前我国商品住宅价钱快速上涨，国度宏观调控不停增强，房地产税收等制约措施也成为政府干预干与干预干与房地产经济活动、促进房地产市场均衡的一种重要的经济政策工具，在引导不动产资源公正配置和有效操作以及公平分配社会产业等方面具有奇特的功效 。为此，房地产企业在自身谋求成长的同时，必需充实思量市场各类危害，以作出最佳的市场投资决议操持 。
1 引言20世纪90年代以来，陪同着住房制度和土地操作制度的改革，我国的房地产业逐渐规复和获得快速成长，已成为新的、十分生动的经济增长点 。同时，由于其对国度宏观经济形势和经济政策的敏感性使其成为黎民经济的晴雨表 。首先是政策对房地产市场投资和消费的拉动效应，国度先后出台的一系列税费、简化手续等政策刺激了住房消费；其次，房地产市场体系开端建立，为市场供给了生意业务场所和流通的信息渠道 。但同时我们也应该看到，房地产业是一个高危害，盈利程度大概较高但又难以确定的行业 。房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的危害，房地产投资数量大、投资时间段长，涉及的危害普遍庞大，并且很容易受到国度和地域经济环境的影响，难以预测市场将来的走势 。另外房地产投资本身也存在着一些缺陷，如变现能力低、生意业务纠纷多、张罗资金困难等 。这些都导致了房地产投资成败的极大不确定性 。作为一个理性的投资者，都希望以最少的投资获得最大的收益制止投资失败 。因此，本文阐述了影响房地产投资的主要要素：危害因素和税收约束，研究了这两者对房地产投资的结果影响 。2 房地产投资危害要素危害的定义最初出现于1901年美国A.M.willet所作的博士论文《危害与保险的经济理论》中：“危害是关于不愿孕育发生的事件的不确定性之客观表现” 。现在，危害阐述在外洋房地产投资实践汇总已获得了普遍的应用，且日益系统化、范例化 。我国事在20世纪80年代后期开始了危害的理论研究 。在此之前，经济学界对社会主义经济危害问题一直都是否认和回避的 。当前，房地产投资危害阐述在国内已经获得了普遍的应用，可是许多房地产企业还未真正建立起完善的房地产投资危害阐述系统[1] 。3 房地产投资的税收约束住宅项目从取得土地操作权到销售及再次转让完结，需要经由土地征用、开发建造、生意业务转让、装潢和操作等诸多要害；涉及营业税、都会维护建造税、契税、耕地税、印花税、城镇土地操作税、土地增值税、企业所得税、小我私家所得税、领导费附加等相关税收 。住房事关人民的基本生存和生活需要，住宅产业在整个黎民经济中具有特殊的职位地方和重要作用，因此住宅市场也是国度大众政策最为关注的焦点之一 。除税收政策以外，另有其他的政策因素，比喻经济适用性住房建造政策、小我私家住房信贷政策、利率调解政策和消化空置商品住宅政策等 。这些政策因素都从差别程度上对房产供需两方的开发和购置决议操持行为孕育发生着影响[2] 。4 房地产投资的危害控制对房地产投资各个历程中的危害举行识另外基础上，提出针对性的危害戒备和控制措施，使企业最大限度地淘汰危害损失，获得较高的安全保障 。4.1 投资决议操持阶段的危害控制投资决议操持阶段需要思量的危害因素最多，危害因素对项目的成败的影响也是最要害的 。因此，企业应做好以下几方面的事情：4.1.1 重视可行性研究，确保投资决议操持的正确性 。4.1.2 增强市场监测、提高决议操持的科学性 。4.1.3 接纳房地产保险的要领来间接低沉危害 。4.1.4 灵活运用投资组公正论 。4.2 土地获取阶段危害的控制在土地获取阶段前，必需对地块自然属性、社会属性以及操作属性举行仔细确认，一决定或放弃对某一项目的开发 。在征地历程中，应主动争取有关部门和群众的明白、支持和帮助，以化解众多危害因素，淘汰来自各个层面的滋扰；在拆迁和安置赔偿问题，统一原则性和灵活性，以戒备抵牾激化 。4.3 项目建造阶段危害的控制强化安全意识，事前控制与事中控制动态联合，采纳系统的项目管理要领使项目顺利举行，并在保证修建质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建造时间段，减轻开发商所面临的将来的不确定性 。4.4 谋划管理阶段危害的戒备和控制在谋划管理中，房地产商应关注市场的动态成长，相识需求状况，采纳灵活公正的定价措施，制止或减轻因高价或低价带来的危害 。为回避企业自身营销履历不够、营销手段不妥的危害，可经由营销代理，以充实操作代理人富厚履历 。接纳灵活多变的营销要领，拓宽营销渠道，低沉营销危害 。5 房地产投资的税收操持税收操持是纳税人经由对投资、谋划、理财活动的事先计划和摆设，以到达公正正当减轻税收负担目的的一种管理要领 。它是纳税人的一种积极、主动的谋划操持行为，它以国度法令为依据，接纳经济学中常用的比力阐述要领选择最佳的纳税方案，目的在于减轻税收负担，获得最大的税后收益 。其基本特征是：正当性、超前性、目的性和要领的多样性[3] 。房地产开发投资涉及的税种许多，所以投资具有很大的税收操持空间 。主要的税种包含：营业税、土地增值税和企业所得税 。5.1 营业税的税收操持孕育发生在房地产的生意业务要害，即销售房地产应以衡宇售价5%的税率缴纳营业税 。作为营业税的附加，都会维护建造税的纳税义务也相应孕育发生 。《营业税暂行条例》中划定：“销售不动产”税目的营业税，应在不动产所有者有偿转让不动产所有权行为大概单元将不动产无偿赠与他人的行为孕育发生时，才举行征收 。出售者可以经由公正推迟所有权转移时间到达税收操持的目的 。5.2 土地增值税的税收操持举行税收操持时，增值额是一个要害的因素 。土地增值税实行四级逾额累进税率 。税率为30%-60%，增值额越高，需缴纳的土地增值税就越多 。因此房地产开发企业在举行土地增值税操持时，要害是要公正地控制、低沉增值额 。《土地增值税暂行条理》划定，纳税人制作普通尺度住宅出售，如果增值额没有凌驾扣除项目的20%，免征土地增值税 。同时还划定，纳税人既要制作普通尺度住宅，又有其他房地产开发项目的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不得精确核算增值额的，其制作的差别尺度住宅不享受免税优惠 。因此，如果一个房地产开发企业既要制作普通住宅又搞其他房地产开发项目，分开核算与不分开核算税负会有很大差异 。在分开核算的环境下，如果能将普通住宅的增值额占扣除金额的比例控制在20%以内，则可以免缴土地增值税，到达减轻税负的目的 。另外，还可以经由增加可扣除项目的金额，使税基缩小，到达减轻税付的目的 。公正选择筹资要领也可以到达减轻税收负担的目的 。按照制度划定，企业为开发房地产的借款利息，可记入房地产开发资本，并作为计算房地产用度的扣除基数，特别是房地产开发企业可加计20%的扣除，加大了扣除项目金额，从而增加企业的税后净收益 。参考文献：[1]顾孟迪,雷鹏.危害管理.北京:清华大学出书社, 2005.98~99[2]高慧琼.价钱构成及形成因素对大都会商品住宅价钱的影响阐述[D]:[硕士论文].南京:南京农业大学 2005[3]孟国鸿.运用税收政策调控房地产业康健成长的对策[J].中国房地产金融，2005房修工程人工
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