【房地产行业盈余管理的手段】本文从房地产行业会计核算特点的角度阐述房地产行业盈余管理的手段，提出从“收入确认”、“改革损益表”、“信息披露”等三个方面范例房地产行业的盈余管理 。
房地产行业是我国的支柱产业之一 。只管国度自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨 。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的康健运行 。1 房地产行业盈余管理研究的意义房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间 。房地产行业的盈余管理不光误导投资者决议操持，也影响政府部门的宏观调控决议操持 。过分的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价钱 。而过高的房价倒霉于社会稳定 。按照外洋经典的研究成果，房地产泡沫一旦孕育发生破灭，大提要连续三到五年的时间 。历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火 。1研究盈余管理，做好事前戒备显得格外须要 。因此，研究并范例房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题 。2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段2.1 无法统一界定销售收入简直认时间房地产企业会计核算收入的要害是收入简直认和计量 。按照《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要危害和人为转移给购货方；企业既没有生存通常与所有权相讨论的连续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与生意业务相关的经济好处可以流入企业；相关的收入和资本可以可靠地计量 。从上述划定可以看出，收入确认以危害和人为的转移为尺度 。房地产开发商品通常是接纳预售要领和分期付款要领举行销售 。接纳预售形式时，大略需要经由以下要害：签订预售条约及收取部门预售房款、签考订式销售条约、工程竣工验收及格并交付买方验收、收取剩余房款、管理产权过户等 。由于对销售收入简直认――危害和人为的转移――存在差另外明白，所以会计人员可按照公司需要自行选择要害作为收入确认的时间，由此举行盈余管理 。房地产开发企业一般接纳预收款的要领收取售房款 。相关准则划定，当衡宇竣工验收并与衡宇购置者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入 。可是房地产开发企业通常会采纳措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，好比拖延所开发的衡宇的竣工时间，大概拖延管理相关的手续，从而淘汰当期的销售收入，淘汰当期税款的缴纳 。2.2 销售收入的计量模式存在可选择性2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史资本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公正价钱计价模式 。准则明确划定以资本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公正价钱可以连续可靠取得的，可以对投资性房地产接纳公正价钱模式举行后续计量 。当存在两种可供选择的计量模式时，公司会按照需要举行选择 。有研究表明谋划业绩不理想的上市公司，经由变动投资性房地产会计政策，增加公正价钱变动收益、调治业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公正价钱是个救市良方 。22.3 资本和收入难以配比配比原则是指以实现的收入与所孕育发生的用度的直接讨论为基础，将所有与收入孕育发生有关的资本在同一会计期间转为用度 。房地产开发企业的生产时间段较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不公正 。在项目建造期内大量投入资金，并孕育发生大量用度计入当期；由于项目尚未完工，纵然开发产物已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其成果是为配比原则的应用造成了困难 。3我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间差别，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间环境的出现 。当期完工结转的楼盘的资本，应该按照配比原则记入账面 。可是房地产企业通常会按照自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当负担的资本，以此来调治当期的利润 。3 如何范例房地产行业盈余管理3.1 明确收入确认的要害收入确认要害的不确定性为公司举行盈余管理带来了空间 。各公司采纳差另外收入确认尺度倒霉于行业内各公司之间的相比 。因此，《企业会计准则――收入》在建立了收入确认一般尺度的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一尺度简直认要领，从而使企业财政陈诉所供给的收入信息能回声企业的实际价钱 。3.2 更新收益观看法，改革传统损益表在传统损益表的基础上增加一项其他全面收益 。从金额来讲，全面收益=净收益+其他全面收益 。因操作公正价钱而孕育发生的公正价钱变动损益是已经确认但未实现的损益，所以可以将这些己确认但未实现的损益应回声在其他全面收益中，这种损益不代表企业真实的谋划业绩 。传统损益表将巨额已确认未实现损益回声在净收益中，但纵然企业操作公正价钱确认了巨额利润也不得说明这个企业谋划状况良好，确认了巨额亏损也不得说明这个企业面临倒闭 。可见，如果采纳这种会计要领，那么部门企业将不再热衷于操作公正价钱举行盈余管理，房地产企业也不会因为利润颠簸太大而回避公正价钱后续计量 。同时，其他全面收益与净收益分开列示，能使会计信息操作者一目明了，哪些是已实现损益、哪些是未实现损益，能使损益信息越发全面有用 。3.3 扩大信息披露内容，提高信息含量为餍足信息操作者的需求，必需对房地产行业的信息披露体系举行改革，进一步范例房地产开发企业必需分外披露的各类相关信息的内容和要求 。房地产开发企业除了必需按现行有关划定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及环境；增加土地储备量及资本构成平分外信息的披露；在财政陈诉附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及危害的披露；质量保证金的披露 。同时，应在其财政会计陈诉中充实展现其各类危害，而不应仅限于抵押危害，即在房地产开发企业报表附注中应增加危害披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发危害、筹资危害、土地危害等举行说明，提高危害的透明度 。注释:[1]冯昀 郭洪涛，盈余管理问题对新会计准则制定的影响【J】，消费导刊，2007.11[2]王卓瑛，投资性房地产接纳公正价钱计量模式的动因研究【J】，内蒙古电大学刊，2009(6)[3]胡葬在，苏霜，楼学问.论房地产开发企业会计核算的特殊性，财政与会计.2005年3月参考文献[1]陈冬华等，宏观调控、政治资本与盈余管理――基于中国房地产上市公司的实证研究，2010.7[2]张宁，历史资本、公正价钱计量的利弊及相适应的会计计量模式【J】，魅力中国，2010（3）[3]丁伟，新会计准则对房地产上市公司的影响阐述, 淮北职业技能学院学报，2008.8[4]裘宗舜，夏炎，投资性房地产为什么不愿接纳公正价钱后续计量模式【J】，金融与经济，2007（12）房修工程人工
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