麦当劳，请受地产公司一拜！( 二 )
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02.
寓意何为？
我们所有人了解的麦当劳就是一家全球连锁餐饮企业 。 但这或许并不是麦当劳真实的样子 。
我们可以从麦当劳在国内的收入结构就能看出 ， 麦当劳为什么那么喜欢在中国拓店：
收入中占比最低的是出品盈利 ， 也就是靠卖餐赚钱 。
占比居中的是供应链盈利 ， 也就是给特许经营商户提供原材料所获得的收入 。
那么占比最高的是什么呢？给大家三秒钟猜一下……
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是房地产盈利 。 你猜对了吗？
将麦当劳“一手做大”的雷·克洛克很早前就说过：麦当劳的真正生意是经营房地产 。
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从商业运营的角度出发 ， 麦当劳通过出色的餐饮业务让终端用户认可了这个品牌 ， 以此为基础 ， 发展他的加盟业务与房地产收购业务 。
从会计逻辑的角度出发 ， 麦当劳的房地产业务是公司利润来源的最大头 ， 将2018年麦当劳的财务年报重新整理 ， 我们可以看到 2018 年麦当劳83.8%的利润来自特许经营加盟店 。
其中 ， 特许经营加盟板块的收入又分为地产出租与加盟费 ， 如果按照各自的利润率粗略计算 ， 地产出租业务约是公司50%的利润组成 。
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这部分收入的底层逻辑要从特许经营模式说起 ， 这个特许经营其实就相当于加盟 。
麦当劳的加盟费一般在250万美元左右 ， 可以算得上是一笔巨款 。 但是这却在另一笔账目面前显得那么的微不足道 。
麦当劳通过银行贷款或是用加盟费买下地产 ， 自建店铺租给加盟商 ， 或是把一个精心考察过的店铺租下来 ， 租期20-30年 ， 然后再加收约20%的租金转租给加盟商 ， 并且后期会通过地块的升值情况 ， 不断调整租金 。
除了加盟费 ， 麦当劳还会向加盟商收取部分抽成 ， 主要包括两块：加盟费和房租 。 加盟费抽成一般为餐厅收入的 4%～5% ， 租金抽成一般为餐厅收入的 8%～10% 。
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2018年 ， 麦当劳的租金收入为 71 亿美元 ， 而加盟费收入才 39 亿美元 。 显然 ， 在特许经营的业务上 ， 地产出租贡献了三分之二的收入 。
长期以来 ， 麦当劳的直营业务贡献了大部分麦当劳的收入 。 但收入≠利润 ， 所以直营店只是为麦当劳提供了巨大的流水 ， 而真正为麦当劳赚钱的却是地产 。
所以对于麦当劳来说自然就是多开一家店就多赚一笔钱 。
03.
为何偏爱中国？
与其说是爱 ， 不如说是因为国内近几年展现出了自己的超高价值 。
只有小孩子才做选择 ， 但对于麦当劳这种企业来说 ， 他们不但是看上了中国市场不断提升的消费能力 ， 还是中国疫情后的快速复苏 ， 以及中国的城市构造和在地产方面的超高溢价能力 。
在欧美甚至是澳洲等地 ， 麦当劳的大多数选址会选在公路边 ， 麦当劳公路餐厅十分受欢迎 。 但是在四下无人的公路边 ， 虽然麦当劳可以轻易的拿到土地所有权 ， 但是这块土地几乎是没有升值空间的 。
并且麦当劳所经营的餐饮类型在欧美许多城市中心并不具备优势 ， 更是拿不到像中国一样的主力店福利等等 。
在国内的麦当劳餐厅就大不相同 ， 他们大多地处繁华路段 ， 具备中国商业地产的主力店优势 。 所以收入空间
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