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接受未成年人名下的房屋抵押是否有效？【分享王老师的文章】
王永坤
（华东政法大学200063）
【摘要】2014年5月 ， 浙江省嘉兴市中级人民法院对“交通银行与某印花厂借款合同纠纷案”中抵押合同效力的判决，与2014年11月，上海市松江区人民法院对“叶文浩与工商银行、叶妙洪抵押权纠纷案”中抵押合同效力的判决完全相反 。这表明我国司法界对未成年人房产抵押合同的效力存在很大的分歧 。因此有必要厘清争议焦点，分析《民法通则》第18条与《合同法》第52条的适用，总结未成年人房产抵押的效力 。
【关键词】未成年人；房产抵押；效力；民法通则；合同法
一、问题的提出
未成年人房产是指未成年人以自己名义享有所有权的房产 。通过继承、赠予以及劳动等方式，未成年拥有房产的几率越来越大 。但因民事行为能力所限，其房产控制权实际掌握在其监护人手里 ， 监护人能否任意处置这些未成年人房产？债权人能否接受未成年人房产抵押？该抵押效力如何？这些均是此类案件的焦点问题 。
（一）未成年人房产抵押的类型
未成年人房产抵押总的来看有三种情形 。第一，未成年人为自己购置房产申请抵押登记 。由于未成年人不具备购置房产民事行为能力 ， 此种情形可视为监护人的赠与行为 。第二 ， 未成年人房产为自己借款抵押担保 。此情形几乎不会出现，因为对银行而言，借款人必须是完全民事行为能力人 。第三，未成年人房产为第三人借款提供抵押担保 。此处的第三人一般是其监护人 。如果监护人是为被监护人的利益，如上学、就医等，处理被监护人的财产法律予以认可 。但现实中情形复杂，争议很大：在无法证明监护人是“为被监护人的利益”而将未成年人房产抵押担保的情况下，该抵押合同是否有效 。故，第三种情形是本文所要探讨的对象 。
（二）案情介绍
1．交通银行与某印花厂借款合同纠纷案
2011年7月，交通银行与陆某和张某签订了一份《最高额抵押合同》，合同落款处“张某”字样为张小弟代签 ， 此时张某未满十六周岁 。该合同约定，陆某、张某以其共有的某房屋为某印花厂向交通银行贷款提供担保 。后印花厂未返还贷款本息，交通银行申请执行该抵押 。原审法院即浙江省嘉善县人民法院认为，《最高额抵押合同》违反了监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产的法律规定，因此该合同无效 。2014年5月，二审法院即浙江省嘉兴市中级人民法院支持了原审法院的判决 。
2．叶文浩与工商银行、叶妙洪抵押权纠纷案
然而，2014年11月，上海市松江区人民法院受理了类似的案件 ， 却做出了与浙江省嘉兴市中级人民法院完全相反的判决 。
2009年10月叶妙洪与其子叶文浩（未成年人）出资购买某房屋，权利人登记为此二人 。后叶文浩签署《委托书》授权叶妙洪为叶文浩的利益向相关银行贷款可用系争房屋作为抵押物 。2010年4月，叶妙洪将该房屋为他人向银行贷款提供担保，将该房屋抵押给工商银行并签署了《最高额抵押合同》 。上海市松江区人民法院认为，若叶妙洪确因不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，亦应由叶妙洪向被监护人承担赔偿损失等责任，并可撤销其监护人资格，但不能以此认为抵押合同无效 。
（三）争议焦点
分析以上两个案情相似但判决相反的案例，可以看出，此类案件的争议焦点在于：监护人能否随意处置这些未成年人名下的房产？债权人能否接受以未成年人名下房产设定的抵押？该抵押担保的效力如何？而第三个问题是最具争议性的焦点 。笔者认为，要解决这个最具争议性的问题，首先应该分析《合同法》第52条及《民法通则》（以下简称《民通》）第18条的适用问题 。
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