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图片来自：视觉中国
郁亮总是呼吁股东和外界给长租公寓业务更多时间 。现在，万科长租公寓迎来了一个里程碑 。
2023年1月16日，万科A发布公告，与建设银行下属私募基金公司「建信住房租赁基金管理公司」成立规模100亿元的住房租赁基金 。
据公告，万科下属子公司中万启航认缴出资金额为100万元、万益管理认缴出资金额为19.99亿元，合计占「建万住房租赁基金」的比例为20%；建信住房租赁基金认缴规模不超过79.99亿元 。
「建万住房租赁基金」主要投资于万科及关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房 。
「万科做长租公寓快5年了，亏了90个亿，直到今天，我才能告诉你万科开始不赔了，把运营管理逻辑弄明白了 。」2020年1月，万科董事局主席郁亮透露了公司长租公寓的运营情况 。当时正值长租公寓发生暴雷潮，郁亮说「好在万科有钱，不会暴雷」 。
在住房租赁基金领域，建行于2022年11月8日就设立了国内首笔住房租赁基金，总规模为300亿元 ， 建行、建信信托分别认缴299.99亿元、0.01亿元 。此次与万科成立的「建万住房租赁基金」 ， 就是建信住房租赁基金中的子基金 。
建信住房租赁基金成立之时 ， 建行透露重点推进项目约20余个，项目资产总规模超过100亿元 。基金投资项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出 。
【祝九胜直管长租公寓一周年之际 万科与建行设百亿住房租赁基金】除了REITs这样的融资模式创新，建信住房租赁基金筹备组组长、建信信托总裁孙庆文还表示：「我们这次收购的一些项目，大部分是些“商改租”，后续还有一些“公改租”，包括集体建设用地改成租赁住房 。」建信之所以选择这些土地性质的项目进行首批改造，也是因为大城市特别是核心城市，现在最大的一个问题就是租售比比较低，土地成本也比较高 。
发行REITs、存量资产改造，也是万科成立长租公寓业务以来的聚焦方向 。
2021年，万科历史上第三次出现年度净利润下跌 。业绩会上，长租公寓的存量改造成为郁亮反思检讨的一点 。他表示 ， 「万科希望发挥机构固定的作用，对城中村进行大规模的集中改造，但这种二房东的模式，让万科付出了很大的代价，如果没有城中村二房东业务 ， 万科的长租公寓业务早就可以赚钱了 。」
在长租公寓领域，无论是实现盈利、还是发行REITs ， 万科都已经不是业内第一家 。
龙湖集团旗下的冠寓已经先万科一步实现盈利，2021全年租金收入22.3亿元，盈利1.4亿元 。
万科也在2021财报发布时许诺，2023年租赁业务将实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利 。
作为业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT，2022年11月1日，华润有巢REIT正式获得证监会及上交所批复 ， 于12月9日于上交所正式上市交易，其2022年、2023年预计的现金分派率分别是4.29%、4.36% 。
在发行REITs方面，万科总裁祝九胜于2022年12月的股东大会上提及过 。他透露，万科长租公寓业务采用成本价核算，平时这些利润很难体现出来，通过REITs方式证券化以后 ， 能够为老股东体现、创造更多利润 。
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