《红周刊》注意到 ， 2023年的房地产政策发力重点已从融资端转向需求端 。1月5日，住建部部长倪虹表示，今年将精准支持住房消费 ， 包括对首套房、二套房以及租房继续给予降首付比、房贷利率和增加供给等政策支持 。
1月5日，人民银行、银保监会也发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，进一步延续阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的“9·29”新政 。
不过田晶认为 ， 行业销售格局的改变较难在短期时间内来通过政策提振，所以2022年的房地产销售势头还有可能在2023年得到延续 。目前疫情等不确定因素的干扰仍然存在，这影响的不仅仅是心态问题 ， 对收入等各方面的影响同样较为深远 。
多机构一致认为，2023年将是房地产弱复苏的一年 。但在田晶看来，市场谷底也将在2023年出现 。“按照目前的情况来换算，应该会在2022年销售金额的基础上再降低20% 。”
而之所以说销售有可能在2023年继续下行，田晶向《红周刊》分析表示 ， 其一，也是最核心的原因，可以预判在2023年三、四线城市的销售会继续下滑 。如果2022年大量房企手中的三、四线项目还能通过降价等促销手段来达成一定的去化效果，那么到2023年可能会更难；其二，近两年的集中供地主要集中在一二线城市，且出让的土地质量一次比一次好，国央企的拿地动作同样遵循这一规律 ， 这也就意味着，从2023年开始，高能级城市的供应量会加大 ， 从而导致供需平衡的被打破 。再加上，虽然高能级城市仍能保有一定增长潜力 ， 但依旧难以填补三四线城市的销售缺口；其三，从2021年四季度开始，大部分民营房企鲜少拿地 。
【2023是房地产弱复苏的一年， 国央企等四类房企优势凸显】基于以上几点，田晶认为，供给端存在的只是结构性问题，而更大的问题在于，市场里面有效的需求主战场已经从原来广阔的三四线城市聚集到一二线城市，但经过2021年、2022年的市场“抢收”之后，再加上消费者收入预期被打破，实际上能够留下来的有效需求是有限的 。所以说，虽然从趋势上来看，2023年是一个弱复苏，但2023年，市场还是会继续向下走的，而且这个量级不会小 。
2023年主基调：去存货、还债、保交楼
四类房企有望优势凸显
对于房企来说 ， 2023年同样不会是轻松的一年 。一位TOP10房企高管向《红周刊》指出，2023年的房地产基调 ， 主要是去存货、还债和保交楼 。2023年，还会有企业爆雷 ， 民企也会继续以价换量，而到了2023年之后 ， 房地产的风险才有可能逐步消除 。
上述房企高管还指出，在提及的主基调还债中，美元债是最重要的 。明年是境外债高峰期 。如果美元债违约过多，会影响国家及企业在国际金融市场贷款利率和期限，也会触发其他美元债提前还款 ， 严重的话会影响国家的信用等级及国际市场的业务拓展 。所以，相比预收账款 ， 应付账款及银行和机构的贷款，房企美元债是第一位的 。
以上意味着，在有限的市场中，企业如何通过强化自身能力抢占市场份额显得尤为重要 。
那么哪些房企在2023年更占优势？
田晶向《红周刊》表示 ， 一类是主导当前市场的国央企 。而在民营房企中，一类是母子型公司，比如 ， 美的置业、新希望地产等；一类是已经形成稳定的双轮驱动型企业，住宅业务之外，还能有某一个单边能力非常强，比如新城控股、宝龙地产等；以及，能够把非相关性多元化业务做到一定程度的企业，比如碧桂园 。
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