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????岁末年初，《证券日报》采访人员走访北京丰台区、朝阳区二手房市场发现 ， 经纪人忙起来了 。
????“大部分经纪人都外出带人看房了，洽谈办公室里基本都有人在谈交易 。最近来店咨询二手房的人明显增多 ， 成交量也有所好转，相比去年年末 ， 市场回暖迹象明显 。”丰台区一名销售人员向采访人员表示，“连店里的打印机都变忙了 。”
【北京二手房市场活跃度提升 改善性需求占主流】????据中原地产研究院统计数据显示 ， 2023年1月上旬，北京二手房住宅网签2888套，与2022年1月上旬的2784套接近，高于2022年12月上旬的2247套 。中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》采访人员表示，过去几年北京房地产市场的高峰大多出现在3月份，在购房入学等需求带动下，北京楼市出现“小阳春”的可能性很大 。
????改善性需求占主流
????“最近丰台区的房源成交量很大，其中改善性需求购房者占比较大 。”丰台区中大基业的一位销售人员向《证券日报》采访人员表示，目前来看，市场配套是购房者较为关注的，就丰台区来说，丽泽桥等靠近三环路的小区房价较为坚挺，购房者更青睐配套资源好的房源 。
????“如果离小学、医院等设施较远，会影响生活便利度 。”一位购房者告诉采访人员 。
????朝阳区链家地产的一位销售人员也向采访人员表达了同样的看法 。“目前来看，改善型需求增长明显 。很多人有生二孩、三孩的计划，部分购房者希望换个大点的房子或从郊区往市区搬 。”
????“我接待的客户大多是奔着置换来的，有的是住在郊区想在城里买，有的是小换大 。”另一销售人员如是称 。
????值得注意的是，据采访人员了解，目前中介之间还存在抢单推高房价的现象 。在带采访人员了解丰台区某套小三居的时候，销售人员表示，这套带学区的房子挂牌出售一个月左右，一开始报价并没有这么高，但被其他中介知道后，找房主谈，谈完就涨了40万元 。
????购房入学催发“小阳春”？
????尽管多位销售人员反映市场向好，但从网签数据来看，短期内暂无较明显的提升 。张大伟表示，过去几年北京房地产市场的高峰基本都出现在3月份，大部分是因为购房入学需求上涨导致的，而今年北京入学人口刷新历史纪录，所以北京楼市出现小阳春的可能性很大 。
????据了解，目前北京7个区发布的计划学位数已经超过2.6万个，根据北京市常住出生人口数据 ， 2016年、2017年为人口出生高峰 。
????此外，一位销售人员告诉采访人员，一般来说，家长需在5月份前购房才能够为孩子办理入学资格审核，从过去的经验来看，这段时间相应的学区房会受到追捧，部分家长会提前预判市场行情 ， 从而提前购房 。“当下西城区的学区房相对紧俏，一般来说不会降价 ， 尤其是现在整个交易量上来了，价格很难松动 。”
????“整体来看，当下北京二手房市场虽有回暖，但还谈不上火热，从1月上旬不足3000套的网签量看 ， 预计全月二手房成交量不会超过1.3万套 ， 3月份二手房成交量则有可能超过1.5万套 。”张大伟表示，下一步希望出台针对二手房首付比例或者购房利率优惠政策，进一步提振市场 。
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