物企的毛利诱惑 _物企

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图片来源@视觉中国

文｜乐居财经，作者｜邓鑫妮

今年6月，万物云CEO朱保全写了篇“高考作文” 。
他将“本手、妙手和俗手”化用到物管行业，谈到物管毛利时，他说：“很多人问我如何看待有些物业公司30%的毛利率，我总说他们有他们的‘妙手’ 。”
时隔五个月，朱保全再谈物管行业的毛利问题。这一次他的观点更为犀利：不要让高毛利害了行业。
朱保全表示，过去一年，被资本市场问及最多的话题是行业毛利率，事实上，这也是在资本市场波动时期抛给所有物企的问题。
资本投票，很大程度是在押注企业的成长空间。物管上市潮起，轻资产、现金流稳定等特点让它们脱颖而出，而拥有关联地产公司持续项目来源的物企在初期往往能获得不错估值。
当房地产行业下行压力传导到物企身上，原本房企给予的支撑变得脆弱，甚至需要物企反向输血，在这样的情况，物企自身的盈利能力就显得尤为重要。
向独立性发展找安全感，向多元化业务求突破，物企用自己的方式解决着眼下的难题。
不过物企的毛利率已经有了下降的趋势。乐居财经《物业K线》统计，2022年上半年公布毛利率数据的58家上市物企中，47家企业毛利率同比下跌，最多减少14个百分点。
一般来说，基础物管服务的毛利率水平较低，物企要想提高盈利能力，就要向其他增值服务或业态外拓，然而常常会被扣上“不务正业”、“变味”的帽子。
追求盈利和不“变味”，是物企面对的难题，但这并不是一个简单的非此即彼的选项。
对此朱保全表示，物企当恪守本业，注重口碑和现金流，追求合理的毛利率水平，保持“长坡薄雪” 。
毛利率整体下跌
2022年，物管股的估值受到重创，在房企流动性问题不明朗的情况下，物管股处在一个挤泡沫和重回自身价值的过程。
从盈利角度来看，完整披露2021年中期至2022年中期毛利率的物企共有58家，其平均毛利率从30.1%跌至27.8% 。今年中期，47家物企毛利率同比下跌，跌幅从0.3个百分点至14个百分点不等。
不同毛利率区间的数量也有变化。大体趋势是，多数物企毛利率从30%-40%区间转移到了20%-30%区间，毛利率在40%以上及20%以下物企数量变化不大。

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（2021H1、2021FY、2022H1不同毛利率区间物企分布情况）
截至2021年中期、2021年末及2022年中期，上市物企毛利率在30%-40%区间数量分别为27家、21家、18家；20%-30%区间数量分别为18家、23家、28家。
落实到具体的物企上，星盛商业三个时期毛利率均维持在50%以上，最高为2021年末达到57.75%，毛利率减少最多的是合景悠活，2022年中期同比骤减14个百分点至30.1% 。
规模已突破5亿方的碧桂园服务和雅生活服务，2022年中期毛利率同比分别下跌6.5个百分点和3.1个百分点。