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楼市说法第15期
REAL ESTATE TALK
老张购买了一套商品房，签订《商品房预售合同》约定半年后交房 ， 资金不够，老张以该房屋为抵押向某银行贷款了一部分 。半年后，房屋烂尾，开发商不能按期交房，导致《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因为合同目的无法实现也被解除 。
但是银行主张：《借款合同》中约定了“贷款人与借款人的借贷关系解除的 ， 借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人 。”并以此要求老张返还贷款本金及利息 。老张表示：我既没收到房，贷款也是直接由银行打给开发商的，凭什么由我还钱？
那么，老张究竟要不要按照《借款合同》的约定还钱呢？看看最高人民法院是如何判决的？
文香哲律师点评：
1
贷款应由开发商返还，老张无需承担还款责任 。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后 ， 商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人 。”
因此，最高人民法院根据这一规定 ， 认定，应由出卖人（开发商）将收取的购房贷款本金及利息返还银行，老张没有返还义务 。
2
该案《借款合同》中的格式条款违反了司法解释的明确规定，加重了合同相对人的责任 ， 应属无效 。
最高人民法院认为，虽然该案中《借款合同》有所约定，但这是银行拟定的格式条款，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款 。那么根据我国《民法典》的规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效 。
那么，在明知司法解释明确规定，在相关合同解除后 ， 由出卖人（而不是购房人）直接向银行返还贷款的本金及利息的情况下，银行拟定该条款，属于明显不合理地加重了老张的责任 。
因此，《借款合同》中的该条约定无效 。
3
最高法院明确：不得违背公平原则 。
最高人民法院在该案判决书中明确，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡 。
具体来说 ， 这个案中 ， 在老张与开发商之间的商品房买卖合同中，老张支付房款，开发商交付房屋；而在老张与银行之间的商品房担保贷款合同中，银行将老张所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款 。老张并不支配购房贷款 ， 但需偿付贷款本息 。如果以上合同都正常履行，老张也取得了房屋 ， 那么各方权利义务可以保持平衡 。
但是 ， 因为开发商没有按期交房而导致合同解除，致使以上合同中约定的各方权利义务失去平衡，具体表现为：开发商违约导致各方合同解除，但却实际占有使用老张支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商和老张的债权；而老张既未取得房屋，又支付了首付款 ， 还需偿还按揭贷款 。
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