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继1月5日人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地房贷利率开始密集下调 。
农历新春后，调整步调更加频繁，不少重点城市小步快跑进入“3”时代，最低降至3.7% 。房贷利率密集下调之后，提前还贷潮再起 ， 银行压力逐渐增大 。
春节销售数据不及预期 2023年近20城下调首套房贷利率
事实上，2022年以来央行在首套房贷利率上动作频频，向市场不断释放复苏暖意：2022年5月15日中国人民银行、银保监会联合发文称，对贷款购买首套住房的家庭，个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点 。2022年9月份，发布通知，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限 。2023年1月份 ， 首套住房贷款利率政策动态调整机制正式建立 。
有业内人士指出，相较于2019年10月政策严控期，首套房住房利率不得低于LPR的规定，首套房贷上的松绑力度已达到五年来最高，甚至还有继续下探的空间，到目前为止首套住房较LPR最多可以减60个BP至3.7% 。
【房贷利率进入3时代，提前还贷潮下银行压力陡增】
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图源：中指研究院
但政策逐渐松绑下 ， 房地产市场回暖趋势并不显著 。国家统计局数据显示，2022年房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%；商品房销售面积13.6亿方，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8% 。曾被寄予厚望的春节置业也开门不利，并未形成“小阳春” 。根据中指数据，2023年春节期间（1月21日-1月27日），代表城市新房成交规模保持低位，较去年春节假期下降约21% 。以广州为例，据中指院调研显示，实际案场到访客户偏少，多个项目春节认购不足10套 ， 相比去年春节下降明显 。
农历新年后，首套房贷利率调整更加密集，旨在为楼市注入“强心针” 。
据贝壳研究院介绍，截至1月31日，在该研究院监测的103个城市中 ， 首套房商贷利率降至3.7%的城市已达到4个，分别是南宁、珠海、株洲和常德 。根据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，其中郑州、福州、长春、厦门等二线城市首套房贷利率最低可至3.8% 。肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等城市则阶段性取消首套房贷利率下限 。
消费者扎堆提前还贷
首套房利率不断下行 ， 购房“新入局者“暂还未见分晓，但不少已身在“围城”中的已购房者开始试着抢占低利率窗口期，选择提前还款 。
吴逍就是其中一员，在这两年期间 ， 随着房贷利率不断下行，他分四次还完了90万房贷 。“最后银行账户只剩下100多块，月供1块多，留着抵扣个税用 。”他向采访人员介绍自己的秘诀 。
对于他来说，提前还贷省下了一大笔 。2021年购房时，首套房贷利率为5.88%（30年期） ， 利息101万，每月月供5300元左右 。在他提前还款时，利率基本在4.1%～4.5%区间，最终2年提前还完 ， 支付利息仅为10万左右，省下了90多万 。
像吴逍一样提前还贷的人不在少数，在各类社交平台上 ， 介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷 。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式 。程序员小津分享了自己根据算法计算出来的“最优方案”，他认为“最优”有两种解释 ， 一种希望总利息最低，这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限；另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险 ， 适合采用等额本息+提前还款减月供 。之后资金充裕时再继续提前还款 。
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