长坡薄雪 | 学兵万科( 三 ) _郁亮

截至2021年上半年，万科北方区域销售额231.70亿元，同比增长42.58%，但利润从2020年同期的20.35亿元下降到17.36亿元；按权益净利润来算，北方区域净利率下滑至4.14%，其他大区则在7.99%至9.2% 。
重新分区后，北京区域分管北京市、河北省、山东省、山西省、天津市等市场，也是万科新七大区域中唯一一个亏损区域，2021全年销售额有920.2亿元，但权益净利润为-3.8亿元。
到了2022年上半年，北京区域销售额大幅减少到260.4，但权益净利润回升至9.19亿元，实现扭亏为盈。

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数据来源：企业公告、观点指数整理

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2022年北京第二批集中供地，阔别北京土拍三年的万科罕见报名，但最终并未拿地。
截至2022年上半年末，万科在北京已完工开发项目共12个，储备项目仅剩一个北京哈洛小镇，预计2023年11月开工， 2025年竣工。
华夏幸福资产包减值事件，不仅对万科北京区域影响至今，同时也可以视为万科收拢兵权的“导火索” 。
2019-2021年，万科期末存货跌价准备余额分别为29.9亿元、41.85亿元和61.8亿元。截至2022年上半年末，万科存货账面余额为1.03万亿元，较上年末减少533.25亿元。其中，存货跌价准备为54.45亿元，计提比例为0.53% 。
2021年因新增计提存货跌价准备31.2亿元，万科全年资产减值损失为35.13亿元。2022年1-9月，万科尚未录得资产减值损失，需要在年报披露后继续观察。

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但计提减值或许是当下行业通病，很难因为组织架构的调整就药到病除。
国泰君安报告指出，早期高价拿地以及地产行业基本面持续下行，预计2022年存货减值准备计提规模继续增长。
其中一线城市计提的主要是非核心区域和商住项目，部分二线城市在过去经历高地价，后期利润空间受挤压，部分三四线城市则是需求下行，同样带来项目去化和售价压力。
除了避免投资错误和控制存货减值，万科对区域公司的约束还包括财务纪律，毕竟只有军纪严明的集团军，才不会在调整周期自乱阵脚。
早在2021年年中，张建新顶头上司、原北方区域首席合伙人刘肖被调回总部，接替王海武担任集团执行副总裁和首席运营官。2021年11月，刘肖遭万科内控处罚，包括且不限于通报批评并“降级2级”，扣减奖金1000万元，下属张建新扣减奖金250万元，降1级。
根据报道，刘肖受罚大致是因为万科在内部调查中发现，原北方区域沈阳公司存在违规违纪，北京公司及原唐山事业部在财经纪律自查自纠中，亦发现多起违规问题。
“金杯共汝饮，白刃不相饶”，从张建新此番被再次追责，也能看出万科对区域与合伙人的管制愈发严格。
商业调整
刘肖调回总部，至于王海武则在2021年7月份主动请缨，空降印力集团总裁。
自2016年8月128.7亿元收购96.55%股权，印力成为万科专门的商业运营平台已经六年。但收购完成后，万科各区域仍拥有自己的商业公司，旗下商业项目交由这些商业公司开发，和印力团队的融合度还不高。