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【长坡薄雪 | 学兵万科】
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编者按：每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道 。
2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战 ， 出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路 。
为了检视过去及展望未来，观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪” ， 全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？
与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度 ， 解读中国经济与各行各业的未来机会 。
观点网 经过一年多排兵布阵 ， 万科的“集团军”模式已基本确立 。
2022年12月2日 ， 万科内部发文，经集团总裁祝九胜提议 ， 张海、朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责开发经营业务和经营服务业务的管理 。
这是万科首次设立联席总裁制 。
一年半前的2021年6月，万科业务讨论会上，祝九胜曾提议，行业阵痛期需要全面加强统筹作战，发挥集团军优势 。地产板块成立开发经营中心，重新划分七大区域，包括北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北，上海区域区首张海担任开发经营中心负责人 。
3个月后，开发经营中心升级为开发经营本部，全面统筹管理七大区域；与此同时，万物云董事长朱保全开始密集走访调研物业之外的经营服务业务，统筹相关工作 。
从这时开始，万科内部已确认由张海、朱保全协助祝九胜统管两条业务线，张海负责开发经营业务，朱保全负责经营服务业务 。这期间，刘肖、王海武等一众高管也被调任到新的岗位 。
万科20年前所创立的职业经理人制度，历来被视为国内企业管治范本之一，关键便在于分权与集权之间的平衡 。
如今面对地产行业变局，从各自为战到合兵一处 ， “学兵”万科先要做的是稳住阵脚 。
止跌企稳
2022年3月31日举行的2021年业绩会，面对上市31年以来第三次净利润下滑，万科董事会主席郁亮向52万名股东郑重致歉，并立下“止跌企稳，稳中提升”的军令状 。
2022年前三季度，万科累计实现营业收入3376.7亿元 ， 同比增长24.4%；实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元 ， 同比增长2.2% 。
其中，房地产开发业务结算面积为2261.5万平方米，贡献营业收入2958亿元，分别同比分别增长21.7%和24.8% 。
房开业务贡献总营收的87.6% 。
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数据来源：企业公告、观点指数整理
2022年前三季度 ， 万科新增27个开发项目，总规划计容建筑面积约485.9万平方米 。而2021年同期，万科新增132个开发项目，总建筑面积约2241万平方米 。
据观点指数数据 ， 万科1-11月权益拿地均价1.15万元/平方米，聚焦一二线城市核心地段 。
也是年初那场业绩会，张海表示开发经营本部的要求是，“止跌、企稳、回升，以前确实会出现都想往自己区域多投的情况，从去年开始这样的方法就不做了，投资更加集中地向市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区倾斜 。”
截至2022年上半年末，万科土地储备达到4705万平方米，同比减少20.8% ， 尚可满足两三年的销售需求，一线城市、强二线城市和其他城市占比分别为21%、42%和37% 。
