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斑马消费 杨柘
随着2022年翻篇，地产行业已经进入周期切换的临界期 。这几年的跌宕起伏，给了我们什么样的教训？
当新周期来临，房地产又将以什么样的姿态重新扛起支柱产业的大旗？这个问题的核心在于：我们需要什么样的房地产发展模式？
新城系的探索颇具代表性 。它是地方房企全国化的典型代表；资本运作也走在前列，地产开发主体在A股上市，控股股东港股上市 ， 还很早就分拆物业公司到港股上市；它的商业模式也很有观察价值，地产+商业双轮驱动，重点布局低线市场搞差异化竞争 。
内部冲击、外部压力包围，各种阴差阳错交织，如今的新城控股，还能实现自己的理想吗？
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商业撑起半边天
2022年 ， 房地产行业处于历史性低谷，百强房企近9成销售额同比下滑，全年累计销售规模同比降低41.6%，规模房企整体目标完成率处于历史低位 。
前几年学高周转模式狂飙突进的地产黑马们，一一马失前蹄，新城控股也不例外 。
克而瑞数据显示，去年新城控股操盘销售金额920.6亿元 ， 同比下降49.80%，连续第三年下滑；在地产销售榜单中的排名，也早已跌出前十，从上年的第16位，下降至第19位 。
尽管新城控股2022年拿出了南京“西瓜换房”这样的骚操作，也还是没能挽救销售，甚至因为业主维权闹出了重庆掀沙发这样的幺蛾子 。
不过，公司的收入和业绩，暂时稳住了 。2022年前三季度，新城控股营业收入617.54亿元，同比下降43.41% ， 归母净利润33.49亿元，同比减少43.08% 。虽然也有下滑，但与房地产行业整体性的巨额亏损相比，已经算是相当难能可贵了 。
主要原因，就是新城控股旗下的商业地产业务 ， 吾悦广场 。截至2022年6月底，公司已在全国135个大中城市布局189座吾悦广?。?开业面积1189.06万平方米 。因此 ， 新城控股也在行业内被称为“小万达” 。
2022年前11个月 ， 公司商业运营总收入为89.87亿元 ， 预计全年将实现较大幅度的增长 。去年上半年，吾悦广场的整体出租率达到96.01%；公司商业板块毛利率72.77%，远高于地产开发业务的16.12% 。
当下，商业地产业务对新城控股业绩的支撑 ， 与自己的老师万达、华润置地等，已经很相似了 。
通过运营全国的400多座万达广场，万达商管2022年前三季度营业收入364.39亿元、归母净利润107.92亿元 。同时，万达地产去年操盘销售额560.1亿元 ， 同比增长86.20%，成为民营地产增长王 。
华润置地的地产销售虽然也出现了轻微的下滑，但2022年前11个月以商业地产为主的租金收入达到165.6亿元，实际增长了14.4% 。
这暗淡里的一抹亮光，正是新城控股当初寻求转型路径时，埋下的伏笔 。
地产+商业的奥秘
上世纪90年代初期，通过纺织业务赚取第一桶金后，江苏常州人王振华，在李嘉诚等香港地产大亨的财富故事激励下，跨入房地产行业 。
以常州为核心深耕江苏多年，再到2009年将总部迁至上海开启全国化，新城控股借助高周转模式一路跃升 。
2012年，在王振华的老家江苏常州，常州武进吾悦广场和常州吾悦国际广场相继亮相，开启了新城控股的商业之路 。
彼时 ， 万达广场已经更新了三代 ， 华润置地十年商业探索 ， 万象系列基本成型，凯德、新世界等，也早已占据了各大核心城市的顶级商圈 。
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