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21世纪经济报道采访人员 唐韶葵 上海报道
王珍（化名）今年一直关注一套位于杨浦区的学区房，半年时间，这套房源总价从1225万元，降到了1170万元 。她发现，周边附近小区的二手房，大部分总价降了50万元-100万元不等 。
虽然心仪的房源降价了，但王珍的想法已经改变，因为她觉得二手房价还会跌，并且她关注到一手房的积分门槛已调低，打算等上海今年底明年初推出的两批新房，看看能不能中签 。
在上海，不止王珍，很多持币待购的消费者已明显感知到楼市的变化 。观望情绪加重之下，上海一、二手房市场成交下行，二手房挂牌价出现松动 。一个现象是，自今年7月份上海二手房成交量达到峰值之后 ， 便开始下行 。据上海中原地产数据显示 ， 11月上海二手住宅成交套数成交1.61万套，环比减少2.10% ， 同比增加6.89% 。今年前11个月二手住宅成交套数累计14.73万套，累计同比减少43.38% 。
据上海部分中介门店业务员介绍，上海二手高端住宅市场出现挂牌价大幅下调的情况，市中心有些高端住宅的挂牌价下调幅度甚至高达1000万元 。
上海豪宅二手房价格从横盘进入下行趋势，上海中原地产市场分析师卢文曦认为这是上海房价第二阶段的表现：无论任何产品，价格已“破防” 。这也是上海房价松动的信号 。
楼市下行拐点
曾经被视为“不灭神话”的上海楼市，拐点正在到来 ， 而且楼市下行趋势的出现已超过两个月了 。8、9月的时候，上海郊区一、二手房销售已经不如过往顺畅 。
因应国内金融、贸易物流中心的城市定位，过往上海楼市抗压能力相比其他一线城市较强 。然而 ， 随着房企资金流动性问题的蔓延，影响到楼市整体现金流，房企进入调整周期，楼市低迷的情绪开始出现，上海也无法置身事外 。
来自第三方平台数据显示 ， 上海二手房挂牌数量自从进入金九银十以来呈现连续上涨态势，且连创新高 。从九月初的5.7万套，到目前7.5万套 ， 两个多月挂牌量增加1.8万套 ， 二手房最新挂牌价7.3万元/平方米左右 。
21世纪经济报道采访人员观察到，近期上海二手房均价也基本维持在这一水平 ， 变化不大 。
有数据显示，11月最后一周，上海二手房成交以总价500万以内的房源为主 。300万以内的房源是主流，成交量占比超过50%；500万以内的房源成交量超过85% 。换言之，500万-2000万元以上的房源价格承压 。
纵观上海二手房市场，仍然是楼龄较高的学区房最不抗跌 。比如教育资源比较强的闵行梅陇板块 ， 有一个高兴花园小区，在2020年之前，该小区房价为6万元/平方米，在2020年底的时候，高兴花园一套31.47平方米的房子成交价达到370万的天花板，单价达到了11.7万元/平方米，随后该小区均价维持在10万元/平方米左右 。如今高兴花园的房价又跌回6万元/平方米左右 。
上海嘉定区一名中介人士陈小林（化名）反映，其手中有部分房源因为挂牌时间过长，业主开启了降价模式 ， 半年时间，降幅从5%到10%，再到20%，截至目前仍没有买家接手 。陈小林透露，最近嘉定区二手房挂牌量明显多了，但看房的客户也少了 。
据上海中原地产数据显示，11月上海中原地产二手房价格指数为661.6，环比下跌0.33% ， 虽然延续下跌趋势，不过跌幅比前期明显收窄 。从近期市场表现来看，价格持续松动 。比如法拍市场中成交的房源 ， 甚至可以低于评估价格的8折成交 。而且从挂牌意愿来看，报价不再强势，尤其是以往认为强势的市中心优质房源也出现不同程度的价格下滑 。
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