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【托底房地产】

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经济观察网 采访人员 田国宝 11月14日，银保监会、住建部和央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称“通知”），通知指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后 ， 房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金 。
11月11日，央行和银保监会下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“16条”），对保交楼配套融资、房地产风险分类处置和激活房地产市场等多个方面提出支持意见 。
更早的11月8日，银行间交易商协会官网发文称，对民企债券融资的“第二支箭”进行延期和扩容 。龙湖、新城控股、美地置业随后分别获得200亿、150亿和150亿元的中票发行额度 ， 民营房企融资力度空前加大 。
11月以来，一系列针对民营房企的政策、措施密集出台，显示了监管层对保证房地产平稳健康发展的信心和决心 。
多个接受经济观察网采访的房地产及金融机构人士表示，第二支箭、16条，以及银行保函置换预售监管资金，多数条款是在原有政策上进一步优化，以及在政策允许范围内做弹性调整 。房地产界将这一系列政策视为救市措施，重新燃起对未来的希望 ， 而金融界更愿意将之视为监管层对房地产的托底，以避免房地产风险进一步扩大化，波及其他未出险房企及上下游链条 。
受政策利好影响，最近一周，房地产股债大幅回升，尤其是碧桂园、金地、龙湖、新城控股、远洋等未出险房企，连续数个交易日股价涨幅均超过10个百分点 ， 部分国内债券价格多次涨停 。
银行保函
根据通知，房企用银行保函置换预售监管资金的额度，不能超过交付所需资金的30%；置换完成后，预售账户内监管资金不得少于交付所需资金的70% 。如果监管资金不足，保函银行应当督促房企补齐 。
一家地方商业银行人士告诉经济观察网，此前，多个城市曾出台过用保函置换预售监管资金的措施，他所在的支行也曾为房企出具过保函，“当时的要求远远低于现在的要求，但对房企资质要求相对较高” 。
银行保函置换预售监管资金，有几种类型 。
一种是由第三方银行出具保函，此前曾有城市明确要求，保函必须由第三方银行出具，预售监管资金银行不得出具保函 。
上述地方商业银行人士表示，第三方出具保函涉及到“我凭什么为你出保函”的问题，在房地产上行时期，即便是资质好的房企，也需要付出相应的成本，不同资质的房企 ， 获取保函的成本不同，在当前房地产流动性风险频发的背景下，民营房企想要拿到第三方银行的保函，需要提供反担保或抵押品，“像美的置业这种，有做实业的母公司，集团可以反担保，但多数房企不具备这个条件”，该人士表示 。
没有反担保的情况下 ， 房企需要提供抵押物，抵押物可以是存款账户，也可以是不动产，“如果是用不动产做抵押物，还需要清理干净原有的融资，一般银行是不接受二抵的”，上述人士表示 。
一家房企的投资人士告诉经济观察网，目前房企的现金普遍紧张，如果需要干净的抵押物获取银行保函，“就得和抵押物的质权人商量，说服对方解押并接受二抵，或者置换出资金用来偿还债权人” 。

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