【浅谈如何控制房地产开发成本】 连年来，房地产业谋划环境急剧厘革，竞争日趋猛烈 。开发商单纯依靠简略的战术措施已难以保证在猛烈地竞争中维持恒久的竞争力 。谋划战略的重要性越来越被开发商所重视，资本管理的作用也随之突出，在谋划战略中居于极其重要的焦点职位地方 。因为，在短期内，开发商所定位的产物价钱受到市场的约束，市场需求也是企业成长的外在因素，开发商无法左右，如何有效地低沉资本就成了获取最大利润的重要途径 。
一、投资决议操持阶段投资决议操持阶段是项目开发中最为要害的阶段，此阶段所做的项目筹谋书、投资估算是投资决议操持的重要依据，直接影响整个项目的成败 。在这一阶段应着重从以下几方面增强资本管理 。1.组织优秀的项目团队项目行性研究以及产物的开发筹谋是一个系统性、专业性的事情 。在投资决议操持阶段，公司需要组织一个由团体公司和地产公司履历富厚的专业技能人才构成的项目组，资本控制人员要到场投资决议操持阶段的具体事情 。项目组应由以下人员构成：修建师、造价工程师、营销人员（或委托专业筹谋公司）、工程技能人员、投资阐述人员、谋划管理人员（或项目司理） 。在投资决议操持阶段，项目组应完成从市场调研、产物筹谋、产物定位、危害阐述到投资估算与阐述的全历程事情 。其中，资本控制人员主要对都会的市场状况和经济形势、修建布置工程造价状况、政府费税环境、贷款利率等做出充实的相识、阐述和判断 。2.举行详细的资天职析(1)土地开发资本土地资本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地简直定应充实思量开发危害和升值空间，其资本简直定应包含： ①土地出让金土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并联合其位置及周边状况、修建容积率等举行修正估算 。②土地征用费、都会配套费、拆迁安置赔偿费土地征用费、都会配套费均有具体划定 。开发企业在与政府协商时应充实操作政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套举行实际调研，对管线的增容、门路的拓宽、公建的配套作充实预计 。拆迁安置赔偿费一般接纳钱币赔偿,其用度可参照近期类似项目 。(2)前期工程用度估算前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别 。“三通一平“和临时设施费应按照实际估算，并联合实际状况充实发挥临时设施对项目建造的相对永久性，从而相对低沉开发资本 。前期工程用度的其它用度较为繁多，划定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调 。同时，跟着政府本能性能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既切合政府政策要求，又餍足项目开发好处 。(3)修建布置工程造价资本修建布置工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同 。其资天职析应首先阐述当前区域经济形势，掌握修建市场中施工企业总体状况 。调研近期类似项目造价指标，相识市场人工、材料变动环境，对影响造价的主要因素举行阐述修正，公正科学地确定项目的建安资本指标 。并对开端设计方案的开发资本举行阐述优化，配合确定产物定位 。(4)社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网用度敷衍一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右 。在决议操持阶段，资本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供给能力及区内网站的设置举行相识、阐述，做好估算 。区内配套应坚持在不影响产物品质定位及差异化的前提下，只管即便做到精简配套，同时思量配套项目的可谋划管理性，为项目后期的物业谋划运作打好基础；配套也包含社区计划配套，应思量其适应性 。小区智能化的定位应坚持宁精勿多、餍足基本所需的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行用度将给物业谋划管理增加难度，并且技能折旧非常快 。(5)园林环境工程费园林环境一般为项目总支出的3-5％，其资本应同项目的定位相联系关系，也与项目所处的地域环境有关 。(6)投资决议操持阶段的费税阐述管理费：按照都会地域特点一般确定为销售收入2-3％ 。销售用度：一般确定在销售收入的2-3％，销售用度的控制应注意选择好适当的广告媒体，处置处罚好售楼处、样板房的设置要领及定位 。财政用度：投资决议操持阶段应对财政用度做好充实预计，正确运用资本的杠杆，以最少的财政用度餍足项目资金链的连续性 。资金的操作资本将对开发商最终利润孕育发生较大影响 。税金：在决议操持阶段，开发商应按照政府有关划定估算，并争取获得政府支持，减免部门税费 。在二线都会，税费的减免敷衍异地开发商来说是至关重要的 。(7)不能预见费及危害阐述按照项目的庞大程度，不能预见费及危害一般为撤消土地开发用度外的直接资本的3-5％ 。投资决议操持阶段，项目组应做好项目的土地资本厘革、制作资本厘革、衡宇售价厘革、开发时间段、容积率、贷款利率、政策厘革等方面的危害阐述，基本保证危害资本小于项目净利润的5-8％ 。二、设计阶段设计阶段的资本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上 。在此阶段，资本控制人员经由恰当地与开发商的修建师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的结果 。主要要领和措施有： 1.按照项目定位确定公正的容积率项目容积率的巨细将直接关连到项目的销售收入和制作资本 。尽大概确定一个基本控制区间，充实操作好土地资源，并联合项目地形特点制作环境景观，提高土地操作率 。2.做好设计方案的评审，增强设计方案优化资本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置举行资天职析，向修建师提出提倡，使设计方案不停优化 。同时，对设计方案的计算历程举行评审，杜绝人为因素的守旧扩大，尤其在设计系数的取值上 。3.实行限额施工图设计，明确赏罚处法对设计单元施工图限额设计指标有： (1)每平方米钢筋含量指标； (2)每平方米砼含量指标； (3)单元施工图预算指标； (4)设计变动用度限额指标 。4.增强设计质量检查看管，淘汰设计变动用度对设计单元的管理事情具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不够，可整合社会资源，增强事前控制的力度 。与设计单元签订的条约，应明确划定因设计质量不够所造成变动的制约措施 。给设计阶段须要的时间，也是淘汰或杜绝三边工程的须要条件 。三、招投标与条约洽商阶段项目招投标与条约的洽商确定是项目资本控制管理事情中的重要要害，许多相关法令文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的事情质量将直接影响项目运作期间的资本管理和结算事情 。因此，资本管理人员在此阶段，应按照项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程条约切合项目要求 。1.做好招投标事情的几个主要措施按照项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，经由市场调查阐述，建立和完善区域性的施工单元、修建材料、政策法例等信息库，为招投标储备信息资源 。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包要领、领域、支付款措施及甲供材料的领域、要领、分包项目等主要条约洽商条款 。招标阶段控制造价的主要要领有：(1)单元工程方面：以接纳总承包要领为主，部门项目分包 。单元工程实行平方米造价包干或总价包干要领，敷衍有领域效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等接纳分包，同样实行单方造价包干 。(2)甲供材料方面：敷衍涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜接纳统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购 。在资金允许的条件下，因季节因素价钱变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充实发挥开发商的领域效益举行甲供 。甲供材料价钱也应经由竞标定价，公司必需确保比承包商有价钱优势，制止损伤承包商的积极性 。(3)区内配套及园林景观工程方面：宜接纳清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确 。(4)智能化工程方面：宜接纳清单报价要领招标，条约价款应接纳可调价款的要领 。招标时应约定主要材料价钱的调解幅度差值，结算时，凌驾此差值，其价钱将举行调解（因为电子产物更新换代快，价钱降幅大，智能化系统由施工到投入正常操作时间跨度大） 。(5)土石方工程方面：区内的土石方均衡工程也是资本控制的重点，在招标时宜选择专业公司举行施工，专业公司之间可接纳单方报价的竞争要领举行投标、竞标 。招投标事情要害多，有力的监控将制止决议操持失误、资本失控 。一方面，增强对投标单元的资格审查 。详细审查其单元的信誉、经济状况、操作能力，制止鱼目混珠扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做堕落误的判断 。另一方面，增强对标底的审核 。标底的计算历程具有专业性、庞大性、人为因素较多的特点 。企业应建立复核机制，制止标底偏差所孕育发生的资本提高或投标单元盲目低价中标给工程管理及结算事情带来困难 。2.条约管理体系中的资本控制(1)条约的严密性除正常应明确的条约条款外，还应对设计变动、现场签证的计价要领、特殊工艺的计价要领、违约处置处罚要领及大概遇到的危害处置处罚要领等举行明确，以便制止结算时孕育发生分歧和抵牾 。(2)条约的可操作性条约的可操作性主要表现在发、承包方可以实际执行 。制止承包方为取得工程盲目答应不能能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施 。四、施工阶段的资本控制施工单元与开发商的管理理念及要领往往存在差异，要想制作出优质的楼盘，公司须在一些要害管理要害上建立严密而切实可行的管理措施，表现在资本管理上主要有以下三个方面应予以增强： 1.增强设计变动、现场签证的看管和管理施工阶段的设计变动和现场签证是不能制止的，但应处于一个严密的管理控制体系之中 。设计变动及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程要害中的责任人、责任人的管理权限、流程要害简直认时限、阻挡及责任追究制度等 。同时，让施工单元明晰该操作体系，以便于协作配合，提高事情效率，为结算打好基础 。2.增强设备和材料的品质与价钱管理完善的设备、材料管理体系是打造杰作工程的须要条件，通常操作要领有： (1)自行采购自行采购既能起到资本控制作用，又制止两方结算时孕育发生分歧 。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价钱较高又易发挥领域采购优势的材料要自行会集采购 。园林景观工程所用的部门材料，也可经由竞标自行采购 。(2)总承包单元采购开发商对一些修建常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单元采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而变动其积极性 。(3)甲方限价承包单元采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价钱可经由发、承包方配合议定一个价钱确认步骤来确认价钱，结算时按限定价钱结算，限价时应明确价钱时限及领域 。上述材料采购的三种要领都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才气投入操作 。3.增强资金计划执行的监控(1)资金计划是建立在项目的各项条约已确定且总体施工进度计划已确认公正的基础上，这就要求资本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础事情 。(2)施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理越发清晰 。当月实际孕育发生额的增减凌驾资金计划必然比例时，资本控制人员和工程管理人员应实时阐述、阐述原因，严重时，提出资本预警和工程进度预警 。(3)资金计划与资本的动态控制相联合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支来由于良性循环 。五、结算阶段的资本控制结算事情的突出特点是：大量性、会集性、庞大性 。为制止结算时孕育发生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制： 1.集会确认制结算原则接纳集会确认制 。经由结算集会确定结算要领、人选、结算期限、除正常结算项目之外所孕育发生的特殊问题以及条约没有约定或两方分歧较大的项目 。2.二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算事情处于受监控状态 。一方面，增强内部制约；另一方面，淘汰事情失误 。具体操作人员应聘请履历富厚的造价人员也可委托中介机构 。3.赏罚制度结算完毕后，比力资本目标举行阐述、整理，并分别就设计单元的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单元的现场签证（含本企业工程部）的管理环境，举行资本控制的程度阐述，视具体环境给予奖罚 。总之，房地产开发的资本控制应贯串于项目开发的全历程，其控制的重点在于前期的决议操持、设计阶段的预控、招投标与条约洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控 。尤其在二线都会开发项目的利润还不是很高的环境下，更应以严谨务实的态度做好每一个要害，这样才气使公司赢得最大的利润 。房修工程人工
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