东莞全面放开限购，首周新房成交量上涨九倍多？ _二手房成交

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实际上涨62%，且该数据不能支持政策有效

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文 | 郑慧刘建中陈汐
1月4日，每日经济新闻报道，2022年12月26日东莞全面放开限购之后，新房周成交量环比上涨950% 。此报道中的“周”并非自然周，文中950%指的是2022年12月27日到2023年1月2日七天相对于2022年12月20日到2022年12月26日七天的涨幅。
这则消息给多房在手的投资者带来慰藉，也给清冷多时的楼市带来一丝暖意，因而迅速成为热议话题。
放开限购后，新房成交量立即大幅上升，这似乎说明政策颇有成效。甚至有人将其解读为楼市回暖的信号。

《财经十一人》查阅数据后发现，此报道与事实有较大出入。东莞全面放开限购之后，12月27日到1月2日七天比12月20日到12月26日七天，新房成交量实际仅上升约62% 。上升62%似乎也不低，不能说明政策有效吗？完全不能！
这是因为对于房地产交易，以周为单位的短期数据非常不稳定。即使在没有外界刺激的条件下，两周之间也经常出现60%以上的增幅或40%以上的降幅。
对于不稳定数据，如果要相对科学、相对客观地评价政策效果，至少应该多选择一些可比案例，也就是多找到一些可分析数据。比如有十个样本数据，八个或以上出现了较大幅度的增长，才可以支持政策有效。但即使这样，也只能支持政策有效，而不能证明政策有效。

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商品房成交上升了，但住宅成交下降了
上述报道引用了诸葛找房的数据，报道中称“东莞全面放开限购一周，新建商品房成交出现显著回升，过去一周（12.27-1.2）累计成交933套房源，周成交量环比上涨950% 。”
下图来自上述报道。

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图片来源：每日经济新闻
我们通过对比发现，诸葛找房的“新建商品房成交套数”，就是东莞市房产管理局发布的“商品房成交套数” 。
东莞市全面放开限购的政策发布于12月26日。从万得数据库中提取数据可知，东莞市12月27日至1月2日七天的商品房成交总套数为1267套，而不是报道中的933套。其中，12月30日成交量应为334套，而不是报道中的0套。
放松之前12月20日-12月26日七天成交量应为783套，那么七天环比上涨幅度仅约62%（1267/783 - 1 = 61.8%）。
特别注意，商品房交易可以分为住宅和非住宅两种。如果单看住宅成交会发现，政策发布后的七天，住宅成交总量比之前的七天还下降了14.9%（从552套降至470套）。
如果只参考住宅数据，是否能够说，全面放开限购政策使得新建住宅成交量下降？这显然不合适。
反之，即使发布政策后成交量数据大幅上涨，也需要仔细甄别原因，不宜断定或暗示“政策导致成交量大幅上涨” 。