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斑马消费 杨柘
挣扎一年的地产行业，终于交出了成绩单，百强房企九成下滑，整体下降超四成 。行业老大碧桂园，虽然艰难保住了座次，但少卖了2800亿元，销售额同比下降38.81%至4410.9亿元 。
关键在于，季亚军万科和保利，与碧桂园的销售差距，已经从上千亿缩小至300亿元以内 。照目前的趋势 ， 宇宙房企将大概率在2023年丢掉老大的地位 。这意味着 ， 以高周转为核心的碧桂园模式，正在走向终结 。
对于碧桂园来说，短痛 ， 仍然是并未完全解除的流动性危机，长期，则是地产业务重仓三四线、业务价值难以提升 ， 也缺乏像万科、华润、招商蛇口、龙湖那样的“地产+”业务 。
当地产新周期启动在即，分化的、综合性的地产业务，将逐渐取代上一个时代的高周转、重负债模式 。碧桂园和它的门徒们 ， 何去何从？
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高周转时代终结
11月底，地产老大、宇宙房企碧桂园，给徘徊之中的房地产行业，来了一针鸡血 。
当月26日 ， 碧桂园在官方微信公众号公布了“碧桂园现房节”的活动细则：从11月26日到12月25日，全国超30省、268个城市、1000+楼盘的现房，最大可获75折优惠；部分楼盘还有10%首付、买房送家具、瓜分20万元礼包等重磅活动；业主参与老带新，有机会获得最高5年物业管理费权益……
上一次这么干的，是全民营销、全国所有楼盘一律78折的恒大 。
一个“创意”，第一个用的是天才，或许能收到一定的效果，第二个用的，大概率效果一般 。
从当时的实际情况来看，碧桂园这一波优惠大促 ， 也是象征意义大于实际意义：碧桂园的大部分项目位于三四五线城市 ， 可挑选的余地有限；既然是现房，意味着这些项目是两三年前就开始销售，顺周期都没卖掉的房子，到逆周期打折就好卖了吗？
12月结束后的实际效果，其实也印证了这一点 。克而瑞数据显示，2022年12月，碧桂园继续“降价”，销售均价8081.33元/平方米，同比减少500元左右 ， 环比腰斩 。即便如此，销售情况仍然较为萎靡，单月操盘销售额218.6亿元，同比下降22.73%、环比下降39.45% 。
去年全年，碧桂园操盘销售额4410.9亿元，少卖了2800亿元，同比下降38.81%，销售面积5236.3万平方米，同比下降37.75% 。
刚刚过去的2022年，已经确定是房地产行业的低谷 。百强房企近9成业绩同比下滑，全年累计销售规模同比降低41.6%，规模房企整体目标完成率处于历史低位 。
“钻石时代”领跑的恒碧万融，恒大去年销售额只有450.7亿元，较2021年的4356.3亿元 ， 只剩下一个零头，排名也降至第34位；融创略好一点，销售额1607.5亿元，跌去七成以上 ， 排名从第三下降至第十一；连最优秀的万科，销售额也下降了三成 。
【碧桂园时代的终结|地产新周期①】所以，碧桂园仍然能保住行业老大的位子，实属难能可贵 。
但是，万科、保利与碧桂园的差距正在缩小，2021年销售额分别相差1000亿、2300亿，去年都只剩下不到300亿元 。
当碧桂园全面收缩以求安然过冬，万科、保利这些优等生，已经开始以丰厚的现金储备为基础抄底 。新的一年，碧桂园很有可能会让出老大的位置 。
这或许意味着，中国房地产行业的“碧桂园时代”，正在走向终结 。行业代表从“恒碧万融”，走向扩大版的“招保万金” 。
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